Советы юриста

Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как защититься от рисков

Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как защититься от рисков

Плюс цифровизация всей страны

По данным пресс-службы Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в 2020 году спрос на усиленные квалифицированные электронные подписи вырос почти в два раза по сравнению с предыдущим годом. Востребованность электронной подписи закономерна: ей способствовали ограничения во время самоизоляции из-за пандемии, а также переход на электронный документооборот.

Электронная подпись (ЭП) — это цифровой аналог обычной подписи, который действует в течение срока, на который выдается (например на год).

Согласно Федеральному закону РФ от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи», это информация в электронно-цифровой форме, которая используется для идентификации физического или юридического лица.

Усиленная квалифицированная электронная подпись позволяет дистанционно получать госуслуги Росреестра и других ведомств, подавать отчетность в налоговую, Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, участвовать в электронных торгах и подписывать документы в электронном виде. Для получения сертификата электронной подписи понадобятся паспорт, ИНН и СНИЛС: в удостоверяющем центре кадастровой палаты надо сделать запрос на сайте и оплатить услугу.

Электронные услуги имеют много преимуществ: экономят время, ускоряют рассмотрение запросов, сокращают количество посещений и делают взаимодействие с госорганами более удобным, а процедуру предоставления конкретной электронной услуги — более четкой и понятной.

За прошлый год в России было зарегистрировано порядка 2 млн прав на недвижимость, купленную в ипотеку, 747 тыс. из них — в электронном виде, сообщает пресс-служба Росреестра. Доля ипотеки, зарегистрированной онлайн, в 2020-м выросла более чем в полтора раза и превысила 37% всей выдачи. В общем объеме сделок с первичной недвижимостью доля электронных также увеличилась — с 20 до 44%.

Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как защититься от рисков

  • Так ли все безоблачно?
  • К сожалению, популярны непрофессиональные рекомендации — например, такой лжеуспокаивающий совет, что собственнику недвижимости надо подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации сделки без личного участия, и этого будет достаточно, чтобы обезопасить себя от мошенничества с электронным подписанием договора и проведением регистрации в Росреестре в электронном виде.
  • Наложенный собственником через Росреестр запрет на регистрацию без личного участия предполагает лишь ее невозможность на основании доверенности (действительно выданной собственником или поддельной).

Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как защититься от рисков

  1. При этом договор, подписанный в электронном виде с привлечением ЭП, приравнивается к договору, подписанному физлицом вживую, то есть лично.
  2. Поэтому сейчас собственникам недвижимости стоит бояться не мошеннической схемы с недвижимостью по бумажной доверенности в Росреестре.
  3. Гораздо опаснее, если посторонние лица незаконно завладеют флеш-носителем с ключом к ЭП для подписания каких-либо документов или подделают нотариальную доверенность на изготовление и получение в удостоверяющем центре ключа ЭП и сертификата ключа подписи собственника, чтобы провести сделку от его имени.

На сегодня судебная практика по вопросам оспаривания и признания недействительными электронных сделок, когда стороны подписывают договоры электронной подписью, еще не сложилась.

С момента их массового заключения прошло немного времени. Обзоры Верховного Суда пока не обобщают практику по электронным сделкам.

Так что  участникам рынка недвижимости приходится «набивать шишки» и учиться на своих ошибках.

  • Большинство профессионалов, в том числе юристы, с большой осторожностью относятся к электронным способам подписания документов и проведению электронной регистрации в Росреестре.
  • Законодательная защита от мошенничества
  • Законодатель пытается обезопасить собственника от электронных способов мошенничества, вводя новые нормы права, но их реализация затруднительна.

1. С 13 августа 2019 года Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнен статьей 36.2, в которой предусмотрен новый способ защиты недвижимости от мошеннических действий.

https://www.youtube.com/watch?v=_nylpIDMFMQ\u0026pp=ygWHAdCt0LvQtdC60YLRgNC-0L3QvdCw0Y8g0YDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDRgdC00LXQu9C-0Log0YEg0L3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtGM0Y46INC60LDQuiDQt9Cw0YnQuNGC0LjRgtGM0YHRjyDQvtGCINGA0LjRgdC60L7Qsg%3D%3D

Согласно изменениям, госрегистрация перехода (прекращения) права собственности на объект недвижимости на основании заявления и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов, подписанных ЭП, проводится при условии, что в ЕГРН содержится запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП. Если подобной записи нет, заявление, подписанное ЭП собственника, возвращается без рассмотрения.

Такое заявление собственник вправе подать в Росреестр лично или отправить по почте, предварительно заверив его у нотариуса (кстати, заверить это заявление у нотариуса, применив ЭП самого заявителя, закон не запрещает).

важно

В каких случаях отметка в ЕГРН о том, что собственник согласен на сделки в электронном виде, необязательна?

  • Если документы представлены нотариусом на основании нотариально удостоверенной сделки или органами государственной (муниципальной) власти.
  • Если подача документов для регистрации перехода прав на недвижимость с привлечением кредитных средств планируется через банк.
  • Если документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), выданной удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты.

Так что если договор по распоряжению недвижимостью не содержит истинной воли собственника, но подписан его электронной подписью (для этого всего лишь нужен флеш-носитель с ЭП и ключ к нему), то сдать его в Росреестр на электронную регистрацию через ипотечный банк не составит никакого труда. Ведь в этом случае отметка в ЕГРН собственника на сделку в электронном виде необязательна и законом не предусмотрена.

2. В том же Федеральном законе № 218 с 1 ноября 2019 года введена в действие часть 5 статьи 36.2.

Согласно ей, в день поступления заявления о госрегистрации перехода (прекращения) права собственности на недвижимость и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов Росреестр обязан уведомить об этом собственника (Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 286-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как защититься от рисков

Эта норма действует независимо от наличия отметки в ЕГРН о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП. Таким образом, регистратор должен предупредить собственника о том, что поступило заявление о регистрации. Предполагается, что так владелец своевременно узнает о попытках незаконного переоформления принадлежащей ему недвижимости.

Уведомление будут направлять только по имеющимся в базе ЕГРН контактным данным (адресу электронной почты) собственника этой недвижимости, которые ранее были указаны им для обратной связи при регистрации в ЕГРН.

Предположим, данные собственника устарели или ранее он не предоставлял их в ЕГРН? Как ему получить информацию из Росреестра и оперативно отреагировать?

К тому же форма и порядок такого уведомления Росреестром также еще не разработаны. Поэтому после принятия фактически декларативной нормы права особенно остро стоит вопрос об актуализации данных собственников в ЕГРН и оперативного уведомления их о мошеннических действиях.

Если недвижимость оформлена в долевой собственности на нескольких собственников, то обновить свои данные должен каждый из них.

3. Постановление Правительства РФ № 1905 о расширении сферы услуг, которые оказывают многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), подписано 24 ноября 2020 года. Перечень услуг теперь включает пункт о том, что граждане вправе получить в МФЦ и ключи к электронной цифровой подписи.

Теперь особое внимание следует уделять защите личных кабинетов граждан на сайте госуслуг от взломов, персонификации личности при доступе к услугам через личный кабинет, в том числе и для заказа ЭП.

Как уберечь свою недвижимость?

Изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией и чрезмерная беспечность сторон сделки способны обернуться в лучшем случае потерей денег, времени и потраченными нервами, в худшем — риском столкнуться с мошенниками и потерять свою недвижимость. Как этого избежать?

Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как защититься от рисков

Техника безопасности использования ЭП

1. Надо серьезно и вдумчиво выбирать аккредитованный удостоверяющий центр, который выдает ЭП. Список таких центров проверяйте на официальном сайте Минкомсвязи РФ. Там же опубликованы списки центров, деятельность которых приостановлена или прекращена.

2. Передавать флеш-носитель с ключом к своей ЭП третьим лицам категорически запрещено — это очень опасно.

3. Следует придумать достаточно безопасное место для хранения флеш-носителя с ключом к своей ЭП, которое исключает доступ других.

4. Не будет лишним заполнить и подать через МФЦ или официальный сайт Росреестра заявление о внесении в ЕГРН дополнительных сведений, дополнив свои контактные данные: электронную почту и номер телефона. Это позволит регистратору связаться с вами, если в Росреестр без вашего ведома будет подан пакет документов в электронном виде для перехода прав на вашу недвижимость.

5. Если вы собираетесь подавать документы по сделке в Росреестр через посредника (ипотечный банк, офис застройщика, агентство недвижимости), то у посредника должно быть специальное соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации и подачи документов.

Если электронные документы подаются через нотариуса или ипотечный банк, регистрация состоится в электронном виде, даже если вы предварительно не сделали в ЕГРН отметку о том, что подача в Росреестр документов по переходу прав на вашу недвижимость допустима в электронном виде.

Читайте также:  Порядок зачисления ребенка в 1 класс в 2023 году: новые правила, даты, ответы на популярные вопросы родителей

6. Когда посредник (тот же ипотечный банк) берет на себя хлопоты по получению вашей электронной подписи, проявите внимательность в ее получении. Подписав своей ЭП договор купли-продажи, в дальнейшем вы вправе использовать ее многократно. Для своей безопасности не допускайте, чтобы вашу ЭП использовали третьи лица — допустим, менеджеры банка или представители застройщика.

7. Если вы подписываете договор по отчуждению с привлечением ЭП, то обязательно подписывайте с покупателем распечатанный бумажный экземпляр того же итогового варианта договора. Это позволит в дальнейшем исключить мошенническое изменение его условий, ранее согласованных другой стороной, — например, цену недвижимости.

8.

Стороны сделки, которые соглашаются на электронные способы регистрации, должны быть готовы самостоятельно получать информацию из Росреестра о причинах приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект (если это произойдет). К тому же придется искать не все загрузившиеся в базу документы или свой пакет документов, сданный на регистрацию. Ни ипотечный банк, ни застройщик, с помощью которых вы приобрели квартиру, в этом участвовать не будут.

Как защитить свою недвижимость от мошеннических сделок?

21 февраля 2023

Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как защититься от рисков

Бывает, что мошенники незаконным путем проводят сделки с недвижимостью без самого владельца, например, по поддельной доверенности. Теперь на портале госуслуг можно оформить запрет на сделки с жильем без личного участия собственника. Это позволит защитить недвижимость от распоряжения без ведома или против воли владельца.

Для защиты от мошеннических действий можно внести специальную отметку в ЕГРН о том, что сделки с имуществом могут проводиться ТОЛЬКО в присутствии собственника.

Раньше для этого нужно было писать заявление в МФЦ или заполнять специальную форму в Росреестре, а теперь это можно сделать на портале госуслуг — запретить все регистрационные действия с квартирой или домом, если владелец не присутствует на сделке.

Для подачи соответствующего заявления потребуются:

  • подтвержденная учетная запись госуслуг;
  • приложение «Госключ» с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Оформить последнюю можно бесплатно прямо в приложении, для этого, в свою очередь, потребуется загранпаспорт нового образца и смартфон с NFC-модулем.

Как запретить сделки без личного участия:

  1. Чтобы ни один мошенник не смог продать за вас вашу квартиру, нужно выбрать на платформе госуслуг раздел «Недвижимость» и тему «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия». После этого откроется форма, которую нужно заполнить.

Для выставления запрета понадобится паспорт и ИНН владельца квартиры (обычно они уже внесены в данные аккаунта «Госуслуг»), а также кадастровый номер объекта недвижимости. Номер можно найти в свидетельстве о праве собственности или договоре купли-продажи.

  1. Проверьте и подтвердите информацию в заявлении.
  2. Подпишите заявление усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Используйте приложение Госключ для бесплатного оформления УКЭП — clck.ru/33KZiK Сделать ссылкой. Срок на подписание — 24 часа.
  3. Запрет оформляется за пять дней после отправки. Подтверждение приходит в личный кабинет пользователя на «Госуслугах».

В ЕГРН появится отметка о том, что никакие сделки с вашей недвижимостью невозможны без личного присутствия. Теперь никто по доверенности или с электронной подписью не сможет продать или подарить ваше жилье — даже через нотариуса.

Что дает отметка о запрете:

Наличие такой отметки позволяет защитить права собственников недвижимости от мошенников. Посредники, действующие по доверенности, не смогут заключить сделку, которая не отвечает интересам собственника, без его ведома.

По такой сделке также не будет рассмотрено заявление от нотариуса или его работника на регистрацию права на недвижимость или другого нотариального действия.

Зарегистрировать переход, прекращение, ограничение права собственности и обременение объекта недвижимости можно будет только при личном участии его собственника

Важно знать! Если через некоторое время собственнику потребуется продать недвижимость по доверенности, запрет можно снять тем же путем через «Госуслуги».

  • #госуслуги
  • #портал госуслуг

Эксперты рассказали, как защитить недвижимость от мошеннических действий

Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как защититься от рисков

О современных механизмах предотвращения недобросовестных действий со стороны третьих лиц в отношении недвижимости, принадлежащей законным владельцам, рассказали сотрудники Управления Росреестра по Москве. Соответствующий материал появился на официальном сайте Росреестра.

В частности, говорится об анализе документов, проводимом государственными регистраторами в ходе правовой экспертизы в целях защиты имущественных прав граждан.

При возникновении сомнений в подлинности представленных документов регистратор может запросить у соответствующих органов власти дополнительную информацию, подтверждающую факт выдачи и достоверность содержащихся в документах сведений.

В случае получения сведений о недостоверности документов регистратор откажет в госрегистрации прав, а поступившие материалы передаст в правоохранительные органы для проверки.

Однако, если регистратору поступают нотариально заверенные документы, которые проверены нотариусом на этапе удостоверения сделки, то они принимаются без проведения правовой экспертизы. В данном случае нотариус несет имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юрлица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

https://www.youtube.com/watch?v=_nylpIDMFMQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

В качестве основных мер защиты недвижимости от мошеннических действий указываются следующие:

  • направление в Росреестр заявления о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника имущества (соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр недвижимости и служит основанием для возврата без рассмотрения документов, поданных не только третьими лицами по нотариально удостоверенной доверенности, но и нотариусами);
  • использование усиленной квалифицированной электронной подписи при регистрации прав в электронном виде (это приравнивается к личному участию);
  • внесение правообладателем недвижимости в ЕГРН записи о возможности осуществления госрегистрации на основании заявления и прилагаемых к нему документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (подача такого заявления возможна как в отношении всех принадлежащих собственнику объектов недвижимости, так и любого из них).

Также эксперты напоминают о поправке, вступившей в силу с 1 ноября, согласно которой Росреестр будет уведомлять владельцев недвижимости о поступивших в электронном виде документах по почте и электронной почте. Но для корректной работы такого механизма необходимо актуализировать содержащиеся в ЕГРН контактные данные собственников.

Электронные сделки с недвижимостью: как это работает и стоит ли бояться мошенников

Электронные сделки можно проводить с посредником или самостоятельно. В качестве посредников, помогающих всё оформить, могут выступать некоторые банки (обычно это касается ипотечных сделок), застройщики и агентства недвижимости. Чтобы предоставлять такие услуги, у них должно быть специальное соглашение с Росреестром. А ещё оформлением электронных сделок занимаются нотариусы.

В банке, у застройщика или в агентстве недвижимости

Если у банка есть соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации сделок (чаще всего это электронная регистрация сделок с ипотекой), он берёт на себя оформление электронных подписей и сам передаёт документы в Росреестр.

Это очень удобно, если вы получаете в этом банке ипотечный кредит — подготовка кредитных документов и документов на покупку жилья осуществляется «под ключ». Но эта услуга платная, она может обойтись покупателю жилья в 8000–12 000 рублей (без учёта госпошлины, которая оплачивается отдельно).

У застройщиков услуга обычно дешевле — 5000–6000 рублей (у компаний разные ценники, их надо уточнять индивидуально).

Через нотариуса

Электронную куплю-продажу удобно проводить через нотариуса, например, при дистанционных сделках, когда покупатель и продавец находятся в разных городах.

Договор подписывается электронными подписями сторон и квалифицированной электронной подписью нотариуса, который затем передаёт документы в Росреестр.

В этом случае достаточно простых электронных подписей покупателя и продавца, покупать квалифицированную подпись не нужно — достаточно того, что нотариус заверит документы своей УКЭП. Стоимость услуг нотариуса начинается примерно от 5000 рублей и зависит от стоимости недвижимости.

«Только для нотариально удостоверенной сделки, поданной на госрегистрацию нотариусом в электронном виде, в законе содержится официально короткий срок проведения госрегистрации — в течение одного рабочего дня», — отмечает юрисконсульт офиса «Марьино» департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Мария Королёва.

«На мой взгляд, этот способ более предпочтителен, поскольку покупатель получает гарантию правовой защиты, — считает Мария Литинецкая. — Прежде чем заверить и отправить на регистрацию пакет документов, нотариус проверяет юридическую чистоту и законность сделки».

 Самостоятельно

После подписания документов по сделке покупателю нужно заполнить заявку на сайте Росреестра, заверить её электронной подписью, оплатить госпошлину (2000 рублей), загрузить пакет документов в формате XML (он довольно сложный для самостоятельного освоения) или PDF (он проще и удобнее): договор купли-продажи, паспорта участников сделки, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности продавца, а при необходимости и другие документы (согласие супруга или супруги на продажу квартиры, свидетельство о браке, ипотечный договор и т. п.). Регистратор примет заявку онлайн, проверит документы, затем (если не найдёт причин для отказа) зарегистрирует сделку и внесёт изменения в ЕГРН о передаче прав собственности.

Читайте также:  10 льгот и бонусов от государства для многодетных семей в 2023 году

Как не потерять квартиру при цифровых сделках с недвижимостью :: Мнения :: РБК Недвижимость

Через пять-семь лет россияне смогут получать ипотечный кредит в один клик, как сейчас потребительский. От этого момента их отделяют доработки ИТ-систем на стороне государственных органов и банков, повсеместное использование биометрической идентификации и создание индивидуального кредитного рейтинга заемщика, которое уже вынесено на обсуждение Банком России.

С использованием электронной подписи и цифровой закладной процесс оформления ипотечных договоров стал намного удобнее для заемщиков, застройщиков и банков уже сейчас.

Однако удачные эксперименты мошенников, связанные с выпуском электронной цифровой подписи (ЭЦП), замедлили скорость ее внедрения.

На мой взгляд, основная проблема дискурса этой темы — отсутствие внятного анализа основных риск-сценариев цифрового и аналогового формата оформления документов при сделках с недвижимостью.

Сценарии мошенничества с цифровой подписью

В мае журналисты рассказали о сценарии, в котором квартира была без ведома хозяина переведена в собственность другого человека с использованием поддельной электронной цифровой подписи.

Вслед за этим журналисты другого, регионального издания рассказали уже о собственном креативном эксперименте: им удалось получить ЭЦП по поддельным документам.

Слабое место в каждой из этих историй одно — деятельность удостоверяющего центра, который должен проверить личность получателя цифровой подписи и убедиться в ее подлинности.

Если сотрудник удостоверяющего центра оказывается небрежным или коррумпированным, у государственных органов нет возможности отследить мошенничество. По крайней мере до момента, когда реальный владелец данных предъявит претензии.

В европейской законодательной практике регулирования сделок с ЭЦП, которая насчитывает уже два десятилетия, закреплены четыре ключевых параметра, которые определяют валидность цифрового подписания сделки:

  • уникальность подписи (uniquely linked to the signatory);
  • возможность идентифицировать владельца подписи;
  • обеспечение полного контроля владельца подписи над ЭЦП;
  • технологическое обеспечение очевидности любых изменений в документе или подписи.

И если гарантии исполнения первого и четвертого пунктов лежат в технологической плоскости (главное — использовать правильные программные решения с необходимым уровнем криптографии), то второй и третий пункты открывают дверь для социальной инженерии и человеческого фактора: продажи собственных авторизационных данных, подмены документов, кражи личности (identity theft). Российские примеры текущего года относятся именно к этой области. Путь к решению проблемы человеческого фактора один — тесное сотрудничество государственных органов, банков и технологических поставщиков, а также усиление ответственности за мошенничества с использованием данных.

Мошенничество в «бумажных» сценариях

Ошибка опасающегося в связи с подделкой цифровой идентификации — думать, что в случае с бумажными документами он от нее застрахован.

Человеческий фактор в виде коррумпированности или неосторожности сотрудника МФЦ, оформляющего документы, остается абсолютно тем же: бумажные документы и поддельные паспорта могут стать основой для проведения сделки и в аналоговом формате.

Чего стоят только истории о снятых в банках депозитах, в которых мошенникам удавалось беспрепятственно получить чужие средства.

Однако в случае с «бумажной» регистрацией договоров купли-продажи недвижимости помимо фактора мошенничества есть и другой аспект, навсегда стираемый цифровыми сделками, — непрозрачность и неэффективность рынка.

Работа регистраторов, которые помогают в оформлении сделок, как правило, зашита в стоимость квартиры, при этом покупатель об этом может не знать.

С помощью «своих» регистраторов, к которым ходят целые поколения, люди вкладывают время и средства в развитие рынка «черных нотариусов» и других помощников всевозможных мастей вместо того, чтобы быстро и эффективно провести сделку.

Борьба за безопасность: фигура законодательная

Отвечая на новые риски, связанные с цифровой регистрацией договоров на недвижимость, в августе этого года правительство согласовало поправки к федеральному закону о регистрации недвижимости.

Согласно 286-ФЗ, электронная верификация договоров купли-продажи рассматривается Росреестром, только если продавец за пять дней до подачи написал заявление в МФЦ на оформление заявления в электронном виде.

Исключение сделано только для подачи такого заявления органами местной власти, федеральной кадастровой палатой, нотариусами или при использовании информационных систем кредитной организации.

Эта мера, инициированная Росреестром, по факту направлена на ограничение доступа к цифровым инструментам регистрации. Теперь они доступны только учреждениям и лицам, которые гораздо более жестко контролируются правительством.

Автостопом по цифровым сделкам: как избежать рисков

В известной книге Дугласа Адамса человеку, желающему быстро и недорого переместиться из одного конца Вселенной в другой, требовалось иметь «субэфирный чуткомат» для того, чтобы узнать о приближении космического корабля, коротенькую черную палочку с тумблерами и шкалами, которая помогала на него попасть, а также полотенце на тот случай, если на корабле окажется очень холодно. Чтобы сэкономить время и застраховаться от неожиданностей при продаже или покупке квартиры, вам не нужны ни полотенце, ни сложные приборы — достаточно придерживаться одного правила. Воздержаться от ненужных визитов в МФЦ можно, если цифровая электронная подпись выдана вам:

  • застройщиком, у которого вы приобретаете жилье. Компания-застройщик ничего не скрывает, несет ответственность за идентификацию владельцев электронной подписи и дорожит репутацией. Вы можете также попросить показать договор застройщика с удостоверяющим центром;
  • банком. В случае оформления ипотеки взаимодействие с Росреестром берет на себя кредитная организация, и ее репутация выступает гарантом против мошенничеств. Покупателю оформляют электронную подпись, предоставляют пакет услуг по приобретению квартиры с использованием кредитных средств. Продавец получает деньги, а гражданин получает квартиру, которая будет находиться в залоге у банка.

Все современные средства подписания документов электронной подписью предусматривают то, что документ можно просмотреть при подписании и пользователь сам вводит пароль, известный только ему. Остерегайтесь схем, где вас просят назвать пароль сотруднику, особенно если это происходит по телефону, когда человек вам звонит, представляясь сотрудником застройщика или банка.

В случае если вы все-таки стали жертвой мошенничества с недвижимостью, государство берет на себя часть рисков. Согласно принятой в сентябре поправке к ст.

69 218-ФЗ, любой человек имеет право на однократную компенсацию за утрату прав собственности на жилое помещение, произошедшее не по вине гражданина.

Получить возмещение из бюджета Российской Федерации в таком случае можно в суде. Правда, до всего этого лучше не доводить.

Через электронную подпись крадут квартиры и бизнес: способы защититься — новости Право.ру

Согласно статистике МВД, мошенничества с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП) стали новым трендом в последние два года.

Потенциальными пострадавшими от подобных действий являются современные деловые люди, чаще всего – бизнесмены, утверждает бывший следователь СКР по особо важным делам, а теперь партнер Федеральный рейтинг. группа Уголовное право 29место По выручке Профайл компании
Алексей Новиков.

Одна из наиболее распространенных схем, когда злоумышленники по подложным документам оформляют электронные подписи на имя других людей. Те даже не подозревают об этом. 

Электронная подпись – это цифровой аналог собственноручной подписи, которой можно подписывать электронные документы. Это определенная гарантия того, что документ отправлен от конкретного лица и он не менялся с того момента, как был подписан.

Потерять квартиру или стать собственником «однодневки»

Получить такую подпись можно в одном из 500 удостоверяющих центров. В некоторых организациях процедуру проведут через интернет без личного присутствия. Как выяснило издание 47News, оформить ЭЦП на другого человека очень просто.

Если известны СНИЛС и данные паспорта, то достаточно нескольких тысяч рублей и фотошопа. Журналист Юлия Гильмшина приобрела подпись за генерального директора издания. Третья фирма, куда она обратилась, пошла навстречу сотруднику, чей шеф «не хочет заниматься бюрократией».

В итоге журналисту выдали ЭЦП на человека, который сам никуда не обращался и по легенде ничего не знал. 

  • – Подделать ее гораздо сложнее, чем собственноручную.
  • – Становится дешевле процедура подготовки, доставки и хранения документов, а также значительно сокращается время их движения.
  • – Сокращается объем бумажного документооборота.

Подобные ситуации оказались возможны из-за пробела в законодательстве, объясняет Никита Роженцов из Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Уголовное право Профайл компании
: «Удостоверяющий центр обязан установить личность получателя сертификата, но способ такой процедуры не регламентирован».

Эта правовая неопределенность не позволяет однозначно определить, кто именно обращался в аккредитованную компанию за подписью – реальный владелец паспорта или злоумышленник с украденной ксерокопией. Так, неизвестные мошенники оформили подпись за Романа Салтовского, а затем «подарили» его московскую квартиру жителю Уфы.

Читайте также:  Справка в бассейн: как оформить, куда обращаться, список врачей

После этого электронную сделку зарегистрировали в Росреестре. 

О смене собственника пострадавший узнал лишь после того, как получил очередную квитанцию с неизвестной фамилией. Теперь Салтовский возвращает квартиру в судебном порядке, он требует признать спорный договор дарения недействительной сделкой (дело № 02-3237/2019).

Параллельно полиция ищет злоумышленников, которые провернули такое мошенничество. С помощью таких схем на гражданина могут зарегистрировать и целые компании. На Павла Зимакова и его супругу оформили три фирмы в разных российских регионах, а также взяли кредиты в микрофинансовых организациях.

В этом деле сейчас тоже разбираются сотрудники правоохранительных органов.  

  • В сфере недвижимости: собственник лишается имущества в результате сделки, которую в действительности не совершал. Речь идет о договоре дарения или купли-продажи.
  • В сфере госрегистрации юридических лиц: владелец бизнеса, вопреки своей воле, перестает быть руководителем организации или наоборот, когда физлицо становится номинальным главой фирмы-однодневки.
  • В сфере кредитования: мошенники получают микрозаймы от имени других лиц.
  • В сфере госзакупок: конкуренты похищают электронный ключ, чтобы ограничить допуск конкретной организации к закупочным процедурам.

Ненадежные центры выдачи подписей и опасные вирусы

По статистике СРО «Микрофинансирование и развитие», в первой половине 2019 года каждая седьмая жалоба (15,4%) на работу микрофинансовых организаций касалась выдачи займов на третье лицо с помощью электронных подписей. За аналогичный период прошлого года цифра составляла всего 4,7%.

Число подобных преступлений растет в том числе и по вине сотрудников удостоверяющих центров, которые выдают подписи.

Директор правового департамента Минкомсвязи Роман Кузнецов рассказывал «Известиям», что их ведомство регулярно проверяет такие компании и штрафует либо лишает аккредитации за выявленные нарушения. 

Более того, есть удостоверяющие центры, которые специально созданы для мошеннических схем, уверяет Алексей Лукацкий, консультант по безопасности Cisco Systems: «Вы вообще не в курсе, что кто-то оформляет за вас что-то. Мошенник и номер свой укажет, чтобы ему приходили уведомления, а не вам».

Минкомсвязь требует сократить число таких центров до 10–15 организаций и ввести для их работников уголовное наказание за ряд нарушений. Сейчас предусмотрена лишь административная ответственность для удостоверяющих центров.

Если специализированная компания нарушила порядок выдачи электронной подписи, то ее могут оштрафовать на 10 000–30 000 руб. (ст. 13.33 КоАП).

Другой популярный способ, который используют мошенники, – воспользоваться уже выпущенными электронными подписями, принадлежащими добросовестным пользователям. Самая простая схема, когда сотрудник предприятия использует ЭЦП фирмы, чтобы похитить деньги организации.

В практике адвоката Алексея Сердюка из Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право
был кейс, где подобное преступление совершила главный бухгалтер компании, проработавшая там более 10 лет.

Сотрудница, никогда не имевшая нареканий, через «банк-клиент» перевела средства фирмы на подконтрольные ей счета других обществ. Расследование этого дела заняло 2,5 года, говорит юрист.

Хотя злоумышленница получила четыре года лишения свободы, но похищенные деньги вернуть так и не удалось. 

Есть и более хитрые схемы, когда создают программы-вирусы, которые заражают компьютеры пользователей. Это происходит, когда те при посещении сайтов нажимают на всплывающие «окна» либо открывают письма от подозрительных отправителей.

Вредоносное приложение может загрузиться и на компьютер главного бухгалтера фирмы, предупреждает старший юрист Федеральный рейтинг. группа Уголовное право
Дмитрий Алексашин. Когда финансист будет отправлять очередную платежку в банк, вирус автоматически изменит реквизиты получателя платежа на счета мошенников.

И подписанный электронной подписью документ подтвердит отправку денег фирмам-однодневкам, которые контролируются злоумышленниками, объясняет эксперт. 

Профилактика от законодателя

Есть две основные причины, из-за которых происходят подобные преступления, считает Сердюк. Во-первых, недостаточная идентификация работниками удостоверяющих центров своих клиентов и безответственное отношение самих держателей ЭЦП к «ключам». С первой проблемой уже ведет борьбу законодатель.

В конце июля Госдума приняла закон, по которому собственнику жилья надо будет обратиться в Росреестр и лично одобрить переход права на квартиру в электронной форме (либо нотариальное заявление по почте). Тогда регистрирующий орган внесёт в реестр специальную отметку.

Если её не будет и при этом кто-то попытается передать права на недвижимость электронным путём, то Росреестр откажется одобрять сделку. 

Законодательство Как новый закон защитит от кражи квартир с ЭЦП

Но руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Федеральный рейтинг.

группа Страховое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (споры mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Уголовное право Профайл компании
Сергей Попов полагает, что эти поправки не смогут серьезно помешать похитителям квартир: «Чтобы получить электронную подпись, надо пройти проверку личности получателя, то есть без подлога на этом этапе мошенникам также не обойтись. Что создает закон? Лишь один новый этап для подлога и мошенничества». Если у преступников хватает изобретательности получить электронную подпись собственника, то они могут подать в Росреестр и уведомление о возможности регистрации с помощью ЭЦП, предупреждает Попов.

Еще одна законодательная инициатива устанавливает требования к порядку аккредитации и деятельности удостоверяющих центров (УЦ). Для них хотят установить минимальный размер уставного капитала не менее 1 млрд руб.

, а если филиалы есть не менее чем в трех четвертях субъектов России, то 500 млн руб. Кроме того, такие компании должны иметь высокий порог страховой ответственности своей деятельности. Срок аккредитации центра сократится до трех лет.

При этом юридическим лицам электронные подписи будет выдавать УЦ Федеральной налоговой службы, а кредитным организациям – УЦ Центробанка. 

Личная защита

Обезопасить от таких преступлений могут не только новые поправки, но и внимательность самих  граждан. Во-первых, нужно бережно хранить документы с персональными данными и не передавать их посторонним.

Во-вторых, обратиться в налоговую с заявлением о запрете регистрировать юридические лица на свое имя без личного присутствия. Внимательно нужно относиться и ко всем электронным платежам: ограничить их суммы и подключить СМС-информирование обо всех операциях по счету.

Кроме того, получать ЭЦП лучше в крупных удостоверяющих центрах, которые имеют положительную репутацию. Управляющий партнер АБ «Павел Хлюстов и партнеры» Павел Хлюстов советует постоянно проверять сведения из реестров, в которых зарегистрированы права на имущество.

По его словам, стоит обращать внимание на «странную» корреспонденцию, в которой есть недостоверные сведения о переходе прав на имущество к неизвестным лицам.  

  1. – Не устанавливать банковские приложения на гаджеты, которые используются для посещения информационных и развлекательных сайтов.
  2. – Своевременно повышать защиту антивирусных программ и браузеров.
  3. – Не общаться с неизвестными адресатами по электронной почте компании (не открывать письма, файлы, ссылки, пришедшие от неизвестных людей).
  4. – Не использовать программы интернет-банкинга на компьютерах, установленных в публичных местах.
  5. – При потере документов незамедлительно сообщить о пропаже в полицию.
  6. – Изменить «заводской» пароль к электронной подписи на свой собственный.

Если без вашего ведома все же провели какую-то операцию с помощью электронной подписи, то на практике это можно доказать с помощью интернет-трафика. Он покажет, что в конкретный день и час пользователь не выходил в сеть со своего устройства, которое обычно использует для проведения таких операций, говорит Новиков.

А главное – чтобы уменьшить число подобных махинаций, надо совершенствовать законодательство, констатирует управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право
Дмитрий Солдаткин.

Он считает необходимым установить требование об обязательном личном присутствии заявителя или его представителя при оформлении ЭЦП.

Пока же ирония заключается в том, что использование электронной подписи настолько же упрощает жизнь, насколько усложняет процесс доказывания того факта, что отчуждение имущества совершил не ее владелец, резюмирует Виктор Ушакевич из Региональный рейтинг.
.