Советы юриста

Муж продал квартиру без моего согласия. Как признать недействительной сделку по распоряжению совместно нажитым имуществом?

Муж продал квартиру без моего согласия. Как признать недействительной сделку по распоряжению совместно нажитым имуществом?

  • В статье рассмотрим на конкретных примерах последствия продажи в браке общего имущества одним из супругов без согласия другого.
  • Если общее имущество супругов отчуждено одним из супругов в период брака, и эта сделка по отчуждению имущества не оспорена вторым супругом, то в разделе совместно нажитого имущества такое имущество не участвует.
  • В таком случае супруг может только заявлять одно из двух требований (как и для ситуаций, когда имущество отчуждено после расторжения брака), а именно:
  • требование о компенсации половины стоимости имущества (а никак не требование о разделе имущества)
  • или же оспаривать сделку по отчуждению имущества, совершенную другим супругом, требуя признать такую сделку недействительной и применить последствия недействительности такой сделки.

Рассмотрим варианты с движимым и недвижимым имуществом, отчужденным в период брака, поскольку защита прав супруга в зависимости от вида имущества будет строиться по-разному.

Ситуация №1. Продажа имущества супругов в браке. Одним из супругов отчуждено движимое совместное имущество.

Согласно пункту 1 ст.35 Семейного кодекса России, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Это означает, что если один из супругов собирается, к примеру, продать или подарить имущество, являющееся общим имуществом супругов, то он должен получить согласие второго супруга на это действие.

В указанном пункте  не конкретизируется, в какой именно форме должно быть получено согласие супруга. С учетом конкретных обстоятельств, это может быть как устная, так и письменная форма.

Этот пример может показаться весьма забавным, но когда речь заходит не о всяких общих ложках-поварёшках, а о крупной дорогой бытовой технике, мебели, автомобилях – тут уже, извините, не до шуток и забав.

Указанное имущество имеет намного большую ценность, нежели условная соковыжималка, и за него в суде может развернуться настоящая битва.

Это значит, что если один из супругов решил продать общее имущество, то предполагается, что другой супруг согласен и с фактом продажи общего имущества и с ценой и прочими условиями сделки. Такая норма придумана, в первую очередь, для защиты интересов контрагентов по сделкам.

Но и интересы другого супруга также защищены. Вот два способа такой защиты.

Способ 1. Оспаривание сделки по отчуждению общего движимого имущества, совершенной супругом.

Пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса предусмотрена возможность супругу оспорить сделку, доказав при этом, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на совершение данной сделки.

Это правило касается обычно движимого имущества: от предметов бытовой обстановки до автомобилей.

По п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ сделка является оспоримой и может быть оспорена исключительно другим супругом.

То есть, супруг, не согласный с отчуждением общего движимого имущества, вправе подать исковое заявление в суд о признании сделки по отчуждению имущества недействительной и применении последствий ее недействительности.

Но, при использовании данного способа возможная проблема у истца будет с доказыванием. Если факт того, что супруг не был согласен на отчуждение общего имущества доказать не сложно, то с предоставлением в суд доказательств того, что приобретатель имущества знал или заведомо должен был знать о несогласии супруга на совершении сделки по отчуждению общего имущества могут быть проблемы.

  1. Доказать, что другая сторона сделки знала или должна была знать о несогласии на совершении сделки практически не реально.
  2. Как можно будет доказать, что этот случайный покупатель знал или заведомо должен был знать о несогласии супруги на продажу автомобиля? Да никак…
  3. Однако, если речь идет о продаже или дарении близким родственникам или близким друзьям можно попробовать оспорить сделку купли-продажи или дарения, особенно, если стоимость имущества занижена или же имущество отчуждается безвозмездно.

Тут, на самом деле, многое зависит от конкретных обстоятельств дела и позиции суда. Суд может в ряде случаев подойти к обстоятельствам дела неформально и с точки зрения справедливости.

Например, если супруг подарил автомобиль своему отцу, то лично я не вижу препятствий для признания такой сделки недействительной.

Отец, разумеется, в силу близких родственных связей не может не знать, что его сын женат и явно должен усомниться в том, что супруга сына добровольно согласна потерять автомобиль.

Способ 2. Взыскание с супруга компенсации половины стоимости отчужденного общего движимого имущества.

Об этом способе защиты интересов супруга у меня есть отдельная подробная статья на сайте. Ссылку дам в конце данной статьи.

Ситуация 2. Продажа имущества супругов в браке. Одним из супругов отчуждено недвижимое совместное имущество.

Пункты 1 и 2 ст.35 Семейного кодекса РФ применимы для решения вопросов, связанных с отчуждением одним из супругов движимого имущества, в то время как указанный выше пункт — исключение из правила о том, что согласие другого супруга на совершение сделки предполагается, и сделано это законодателем для защиты интересов супруга. Способов защиты, как и в случае с движимым имуществом, всего два.

Способ 1. Признание сделки, совершенной супругом, недействительной.

В данном случае интересы супруга насколько существенны, что требуется письменное согласие, удостоверенное нотариусом.

https://www.youtube.com/watch?v=OJ3-NH5kqk4\u0026pp=ygXkAdCc0YPQtiDQv9GA0L7QtNCw0Lsg0LrQstCw0YDRgtC40YDRgyDQsdC10Lcg0LzQvtC10LPQviDRgdC-0LPQu9Cw0YHQuNGPLiDQmtCw0Log0L_RgNC40LfQvdCw0YLRjCDQvdC10LTQtdC50YHRgtCy0LjRgtC10LvRjNC90L7QuSDRgdC00LXQu9C60YMg0L_QviDRgNCw0YHQv9C-0YDRj9C20LXQvdC40Y4g0YHQvtCy0LzQtdGB0YLQvdC-INC90LDQttC40YLRi9C8INC40LzRg9GJ0LXRgdGC0LLQvtC8Pw%3D%3D

Нотариальное согласие на совершение сделки может быть абстрактным. Предоставлять, например, право продать объект за любую цену, любому лицу или купить любой объект за любую цены либо конкретным, в том числе, конкретизировать объект, цену, покупателя или продавца, порядок расчетов и т.д.

Нотариальное согласие должно представляться при регистрации сделки или регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Иными словами, пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает возможность оспорить сделку по распоряжению недвижимостью и сделки, требующие нотариального удостоверения и (или) регистрации, если не получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

  • Срок для оспаривания сделки – один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки.
  • Таким образом, при отчуждении одним из супругов общего недвижимого имущества, приобретенного в период брака, второму супругу достаточно обратиться в суд иском о признании совершенной сделки недействительной, ссылаясь при этом на отсутствие нотариального согласия на совершении сделки.
  • Достаточным будет лишь доказать отсутствие нотариально удостоверенного согласия или несоответствие условий сделки условиям нотариального согласия.

Способ 2. Взыскание с супруга компенсации половины стоимости отчужденного общего недвижимого имущества.

Подробнее про условия получения от супруга компенсации половины стоимости отчужденного общего имущества

Теперь вы знаете, какие последствия таит продажа имущества супругов в браке, когда не получено согласие второго супруга на сделку.

Пожалуйста, не оставайтесь равнодушными к моему труду — оцените статью. Мне важно ваше мнение.

Раздел проданного имущества при разводе

Не всегда супруги договариваются и адекватно распределяют, что кому останется после развода.

Может быть и такое, что один из супругов без ведома второго продает общую собственность, тем самым, исключая ее из общей массы имущества, которое предстоит разделить.

Это может произойти как до развода, так и после. Разберемся в ситуации более подробно, ответив на самые частые вопросы.

Что придется делить?

Все, что было нажито супругами в период брака, считается их совместной собственностью. Доли мужа и жены признаются равными, даже если один из них не осуществлял трудовой деятельности, вел домашнее хозяйство и занимался воспитанием детей.

Существует также возможность добровольного раздела имущества, которая предполагает наличие соглашения между сторонами. В нем могут содержаться условия о долях, отличных от установленных в законе.

К подобным соглашениям о разделе можно отнести оформление брачного договора.

Что именно включено в список того, что распределяется между супругами:

  • доходы каждого:
    • трудовая и предпринимательская деятельность;
    • интеллектуальная собственность;
    • пенсии, пособия;
    • денежные выплаты, не предполагающие целевого использования (материальная помощь, возмещение ущерба из-за утраты трудоспособности).
  • движимые и недвижимые вещи, приобретение которых осуществлялось из общего бюджета;
  • вклады, ценные бумаги, доли в капитале, паи, внесенные в кредитные учреждения, организации;
  • другие предметы пары вне зависимости от того, на чье имя они были оформлены либо на чье имя и кто из них осуществил вклад;
  • предметы роскоши и драгоценности (сюда входят ювелирные изделия, дорогие меха, предметы интерьера, коллекции антиквариата, картин и т.п.)

Что можно оставить себе?

Личное имущество каждого из супругов не делится и включает:

  1. все, что было в собственности до свадьбы (к этой категории относятся как движимые вещи, так и недвижимость, а также любые доходы, пособия, вклады и т.п.);
  2. подаренное по соответствующему договору;
  3. унаследованное от родственников и перешедшее по другим сделкам на безвозмездной основе;
  4. вещи личного пользования (одежда, предметы личной гигиены, обувь, инструменты для работы, спортивные и другие предметы, нажитые за время совместной жизни, но которые использовал только один из пары). В эту категорию не входят товары класса люкс, дорогие украшения и т.п.;
  5. результаты интеллектуальной деятельности (патенты, изобретения, медали, награды остаются за автором);
  6. приобретенное до официального расторжения брака, но после завершения семейных взаимоотношений (эти данные устанавливаются в суде);
  7. все, перешедшее одному из супругов по брачному договору;
  8. предметы, необходимые для несовершеннолетнего ребенка, а также вклады на имя этого ребенка (или детей) переходят во владение того, с кем остается проживать ребенок.

Какие установлены сроки давности?

Предъявить свои требования по поводу раздела имущества стороны имеют право в трехлетний период после расторжения брака.

К требованиям о признании сделки, совершенной без ведома второго супруга, недействительной в судебном процессе, устанавливается срок в один год. Срок начинает течь с момента, когда сторона, чье право было нарушено, узнала или должна была узнать о том, что была совершена данная сделка.

Что делать, если имущество было продано?

Если один из супругов распорядился нажитым в семье общим имуществом без согласия другого, а вырученные финансы оставил себе или потратил на собственные цели, не связанные с потребностями семьи, то право второго будет считаться нарушенным с момента, когда он узнал о сделке.

Читайте также:  Разрешено ли включать чаевые в чек по закону

С этого момента он может обратиться в суд за защитой своих интересов и требовать восстановления нарушенного права. Перед обращением необходимо выбрать способы защиты, которые наиболее полно будут соотноситься с ситуацией. В качестве предмета спора может быть:

  1. Признание сделки недействительной (при отчуждении недвижимости) аннулирует все права и обязанности, возникшие в результате ее заключения. Применяются последствия недействительности договора — имущество возвращается прежнему владельцу. При этом важным фактором будет участие третьего лица. В данном варианте третьим лицом привлекается новый собственник. Он может быть признан добросовестным приобретателем, если будет установлено, что он не знал и не мог знать о том, что продавец недвижимости не имел полномочия на ее отчуждение. При таком результате, в натуре вернуть имущество будет невозможно. Из этого варианта вытекает следующий.
  2. Взыскание компенсации супружеской доли в проданном имуществе в денежном выражении и возмещение вреда. Этот вариант имеет свои плюсы, т.к. не касается самой спорной сделки, а фокусируется на разделе полученных средств и компенсации причиненного вреда.

Общий алгоритм действий следующий:

  1. Выяснение обстоятельств о нарушении прав;
  2. Выбор способа защиты и определение предмета спора. На данном этапе рекомендуется воспользоваться консультацией юриста.
  3. Подготовка искового заявления;
  4. Поиск соответствующих документов;
  5. Подача всех бумаг в суд;
  6. Рассмотрение дела;
  7. Получение решения.
  8. Исполнительное производство (при положительном результате).

Случай в практике:

Рассматривался спор о разделе совместно нажитого имущества. Квартира была куплена в браке на денежные средства, полученные в результате продажи двухкомнатной квартиры жены и однокомнатной квартиры мужа. Новую собственность записали на супругу.

Супруг по долгу службы был отправлен в продолжительную служебную командировку. Когда он вернулся обратно, выяснилось, что жилье, в котором они проживали с женой, уже продано.

Посчитав свои права нарушенными, он проконсультировался с семейным юристом.

Он помог собрать и составить документы, в том числе исковое заявление об обязании ответчика выплатить половину стоимости спорного жилища.

Суд обязал стороны представить доказательства в обоснование своих требований или возражений.

Адвокатом были подняты первичные документы жилищных отделов по прежним местам жительства сторон, получены выписки из ЕГРП о собственности на прежнюю недвижимость, которые стороны имели до свадьбы. Были вызваны и опрошены свидетели.

После того, как суд исследовал все доказательства, собранные по делу, он пришел к выводу, что право истца было нарушено, поскольку распоряжение совместно нажитым осуществляется при условии согласия сторон.

Ответчик не предоставил никаких письменных подтверждений, выражающих согласие истца на отчуждение или совершение сделок, поэтому его право нарушено, что и было установлено в процессе.

В качестве третьего лица был привлечен новый собственник спорной квартиры. Он был признан добросовестным приобретателем, так как не знал об отсутствии согласия истца. Соответственно, вернуть назад в натуре жилье истцу не представлялось возможным, поэтому он требовал от ответчика компенсации своей доли в денежном выражении.

Суд удовлетворил требования истца взыскать стоимость половины доли с ответчика, оплату госпошлины и расходы за работу адвоката.

В мотивировочной части сказано, что требования истца подлежат удовлетворению, так как был установлен факт продажи его однокомнатной и двухкомнатной квартиры супруги после заключения брака. Был доказан факт наличия совместной собственности. Истец также доказал, что никакого согласия на отчуждение своей доли он не выражал и это подтвердили свидетели в своих показаниях.

После вступления решения в законную силу истец получил его копию и исполнительный лист.

Какие документы подготовить?

Подобная категория дел является сложной и требует участия адвоката по разделу имущества, который окажет консультацию по любым вопросам и подготовит необходимые документы. Список бумаг зависит от ситуации, но базовый набор можно приготовить заранее самостоятельно:

  • исковое заявление;
  • свидетельства о заключении и расторжении брака (при наличии);
  • копия свидетельств о рождении детей (при их наличии);
  • документы на собственность:
    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о государственной регистрации;
    • выписка из ЕГРН;
    • выписка домовой книги.
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • дополнительные бумаги, при необходимости.

Что делать, если нет возможности приложить документы к иску?

Если не получается мирным способом получить документы на имущество, не стоит отчаиваться. После подачи искового заявления, вы можете ходатайствовать об истребовании соответствующих документов судом. Суд сделает необходимые запросы в уполномоченные инстанции и получит нужную информацию.

Об оспаривании сделок по распоряжению общим имуществом, совершенных бывшим супругом после расторжения брака, или почему надо своевременно делить совместно нажитое имущество

В практике встречаются случаи, когда супруги расторгают брак, но не слишком торопятся разделить общее имущество.

Какой существует риск для бывшего супруга, если, например, дорогостоящее недвижимое имущество при его приобретении в период было оформлено на имя другого супруга? А риск заключается в том, что после прекращения брака это недвижимое имущество продолжает  в силу ч.6 ст. 38 СК РФ оставаться совместной собственностью бывших супругов, но нормы ч.3 ст. 35 СК РФ в данном случае не применяются.

https://www.youtube.com/watch?v=OJ3-NH5kqk4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Для того, чтобы понять какие правовые последствия влекут такие сделки бывшего супруга по распоряжению общим имуществом, предлагаю проанализировать правовые позиции, содержащиеся в двух определениях судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Определение от 14.03.17 судебной коллегия по гражданским делам по делу №77-КГ16-17.

Фабула:

Копейкина Л.Н. обратилась в суд с иском к Копейкину В.А., Козадерову И.В., Двуреченской И.Н. о признании недействительными сделок купли- продажи квартиры.

В обоснование своих требований истец указала на то, что с 12 апреля 1980 года состояла в браке с Копейкиным В.А., решением Советского 2 районного суда г. Липецка от 16 апреля 2001 года брак между супругами расторгнут.

В период брака на совместные средства супругов по договору купли-продажи от 31 июля 1996 года была приобретена квартира, расположенная по адресу:.  

После расторжения брака раздел указанной квартиры не производился.

В связи с невозможностью дальнейшего проживания в спорной квартире истец в ноябре 2015 года обратилась к ответчику с предложением произвести раздел квартиры, однако узнала, что по договору купли-продажи от 6 марта 2015 года Копейкин В.А. продал указанную квартиру Козадерову И.В.

, который 27 мая 2015 года снова продал спорную квартиру Копейкину В.А. На основании договора купли-продажи, заключённого 6 июля 2015 года между Копейкиным В.А. и Двуреченской И.Н., последняя стала собственником спорной квартиры.

Поскольку сделки совершены без её согласия, Копейкина Л.Н. просила признать недействительными договоры купли-продажи спорной квартиры и применить последствия недействительности сделки, указав, что о нарушении своего права узнала в ноябре 2015 года, в связи с чем, срок исковой давности ею не пропущен.

Решением Советского районного суда г. Липецка от 21 апреля 2016 года исковые требования Копейкиной Л.Н. удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, заключённый 6 марта 2015 года между Копейкиным В.А. и Козадеровым И.В.

; признан недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, заключённый 27 мая 2015 года между Козадеровым И.В. и Копейкиным В.А.; признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключённый 6 июля 2015 года между Копейкиным В.А. и Двуреченской И.Н.

Стороны возвращены в первоначальное положение, существовавшее до совершения указанных сделок. Прекращено право собственности Двуреченской И.Н. на квартиру, расположенную по адресу:; данная квартира возвращена в собственность Копейкина В.А. С Копейкина В.А. в пользу Двуреченской И.Н.

взысканы денежные средства в размере 1 000 000 руб.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру, расположенную по адресу:., в установленном законом порядке. 

 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 18 июля 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Сразу отмечу, что позиция нижестоящих судов весьма уязвимая, хотя и довольно распространенная.  Позиция не учитывает то, что ст. 35 СК РФ действует только в отношении супругов, а не лиц, брак между которыми расторгнут.

Кроме того, оборот и интересы добросовестных покупателей не должны страдать от того, что бывшие супруги вовремя не урегулировали свои имущественные отношения. Соответственно риски неблагоприятных последствий должны нести не участники гражданского оборота, а те, кто мог избежать таких рисков, своевременно разделив общее имущество, нажитое в период брака.

  • Выражаясь языком экономического анализа права, риск должен быть интернализован бывшими супругами, а не возложен на сторонних лиц.
  • Радует, что судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ также исходила из того, что в данном случае сделку можно признать недействительной, только если доказано, что покупатель общего имущества бывших супругов знал или должен был знать об отсутствии согласия второго участника совместной собственности на продажу имущества.
  • Правовая позиция ВС РФ по делу:

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции при проверке законности вынесенного судом решения было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьёй 2 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

 Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи — супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Как установлено судом, на основании решения Советского районного суда г. Липецка от 16 апреля 2001 года брак между Копейкиным В.А. и Копейкиной Л.Н. расторгнут. Оспариваемый истцом договор купли-продажи спорного жилого помещения заключён 6 марта 2015 года, то есть тогда, когда Копейкин В.А. и Копейкина Л.Н.

перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой, осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 названной статьи каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Исходя из положений вышеприведённых правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершённой одним из участников совместной собственности, следовало установить наличие или отсутствие полномочий у другого участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки. Также суд должен был установить наличие или отсутствие осведомлённости другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учётом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении от 25.07.17 судебной коллегия по гражданским делам по делу №

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным? | Отвечают юристы

Договор купли-продажи недвижимости оспаривают в основном, когда его условия явно невыгодны для стороны. Например, при банкротстве продавца или покупателя договор может быть оспорен как подозрительная сделка, если условия договора не соответствуют рыночным.

Недействительность договора купли-продажи может признать суд.  Последствие недействительности по общему правилу — возврат друг другу полученного по сделке. То есть при признании сделки недействительной покупатель должен вернуть недвижимость, а продавец — деньги.

В каких случаях договор купли-продажи недвижимости можно признать недействительным?

Основанием его недействительности могут быть:

  • несоблюдение формы договора
  • договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред (ст. ст. 10, 168 ГК РФ)
  • нарушение интересов юридического лица — директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Но это основание не удастся применить, если сделка была экономически оправдана (п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).
  • подозрительные сделки (если сделка имеет неравноценное встречное исполнение или привела к причинению имущественного вреда правам кредиторов) и сделки с предпочтением при банкротстве одной из сторон сделки (если в результате ее совершения одному из кредиторов оказано предпочтение)
  • сделка совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности. По указанным основаниям можно заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних.
  • сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом)
  • мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ)
  • сделка с недвижимостью совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ)
  • сделка, совершенная несовершеннолетним лицом до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)
  • сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (ст. 173 ГК РФ)
  • сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст. 175 ГК РФ)
  • сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ)
  • сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими  (ст. 177 ГК РФ)
  • сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы насилия, неблагоприятных обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ)
  • Приведем примеры оспаривания сделок с недвижимостью из судебной практики.
  • Одной из самых распространенных причин оспаривания договора купли-продажи недвижимости является подделка подписи продавца на договоре.

Согласно экспертному заключению, представленному истцом (наследником продавца квартиры), договор купли-продажи квартиры подписан не наследодателем истца, а другим лицом; продавец физически не мог явиться в МФЦ в конкретную дату для подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество и оплатить госпошлину, поскольку умер ранее этой даты. Суд сделал вывод о том, что письменная форма договора не соблюдена, воля наследодателя на продажу квартиры отсутствовала, наследодатель не исполнял сделку, и признал договор купли-продажи квартиры недействительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2019 г. по делу № 33-20774/2019).

Как признать недействительной сделку по распоряжению общим имуществом, совершенную одним из супругов — МамаЮрист.ру

Сделки по распоряжению совместным имуществом, принадлежащим обоим супругам, подразумевают согласие на сделку обоих супругов. Однако это правило перестает работать, когда один из супругов утверждает, что второй супруг распорядился общим имуществом, не поставив его в известность и не получив его согласия на это.

Как признать недействительной сделку по распоряжению общим имуществом, совершенную одним из супругов без согласия другого?В данной статье мы рассмотрим порядок действий, актуальный для супруга, который поставил целью добиться признания сделки, заключенной вторым супругом, недействительной.

Предусмотренный законодательством режим имущества супругов

Режим имущества, установленный законом для распоряжения имуществом супругов, которое они нажили в период брака, является режимом совместной собственности.

При этом факт регистрации имущества на одного из супругов или факт уплаты средств на приобретение имущества только со стороны одного из супругов не отменяет для них законного режима совместной собственности, согласно п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ.

То есть, например, запись о государственной регистрации права собственности одного из супругов, внесенная в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой правообладателем на данное недвижимое имущество является только один из супругов, не влияет на то, что режим собственности на это имущество у супругов будет все-таки совместным, если только они не изменили этот режим добровольно, путем внесения необходимых уточнений в нотариальное соглашение или в заключенный брачный контракт.

Семейный кодекс РФ утверждает в п. п. 1, 2 ст.

35, что супруги владеют, пользуются и распоряжаются совместным имуществом на основе обоюдного добровольного согласия и более того, если один из супругов совершает сделку по распоряжению совместно нажитым имуществом, по умолчанию подразумевается, что согласие второго супруга на эту сделку он получил и действует с его ведома.

То есть, в законе введена презумпция взаимного согласия супругов на действия по распоряжению их совместной собственностью, соответственно, супруг, выражающий несогласие с действиями второго супруга, вынужден доказывать, что тот действовал вне установленного законом режима совместной собственности и не получил согласие супруга на свои действия.

Случаи необходимости получения согласия супруга на действия по распоряжению общей собственностью

Правом на совершение сделок с общим имуществом, согласно общему правилу, обладают оба супруга. При этом согласия второго супруга чаще всего не требуется, за исключением случаев, когда, в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ и п. 1 ст.

253 ГК РФ сделка связана с распоряжением недвижимостью, когда право собственности на это имущество подлежит государственной регистрации, когда для сделки по распоряжению имуществом установлена обязательная нотариальная форма или если обязательной государственной регистрации подлежит сама сделка.

Говоря о том, как признать недействительной сделку по распоряжению общим имуществом, совершенную одним из супругов следует понимать, что суд может признать сделку, совершенную одним из супругов по распоряжению общим имуществом недействительной только по исковому заявлению второго супруга или если второй супруг докажет, что ответчик знал или заведомо должен был знать о том, что истец не был согласен на совершение спорной сделки по распоряжению общим имуществом, согласно статей 166, 173.1 ГК РФ и п. 2 ст. 35 СК РФ. При этом такого доказательства от супруга не потребуется, если сделка совершена одним супругом при отсутствии нотариального согласия второго супруга на сделку. То есть, если супруг не давал официального согласия на сделку по распоряжению общим имуществом в установленном законом порядке, он имеет безусловное право на восстановление своих прав, нарушенных данной сделкой вне зависимости от добросовестности приобретателя имущества.

Если сделка связана с распоряжением недвижимым имуществом, и согласия второго супруга не представлено, орган Росреестра согласно Федерального Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (ч. 5 ст. 38) одновременно с внесением записи о государственной регистрации права собственности покупателем обязательно внесет в ЕГРН запись о том, что согласия второго супруга представлено не было.

Порядок признания спорной сделки недействительной

Если супруг не согласен со сделкой, совершенной вторым супругом, он имеет право требовать признания данной сделки недействительной. Для этого мы предлагаем следующий стандартный порядок действий.

Составление искового заявления в суд

В требованиях истца, указанных в исковом заявлении, согласно ст. 167 ГК РФ, должно быть основное требование о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки.

Также, поскольку бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих требования истца, возлагается на него как на оспаривающую сторону, в исковом заявлении должны быть представлены ссылки на обстоятельства, подтверждающие факт того, что покупатель имущества по оспариваемой сделке знал или должен был знать о том, что истец был заведомо не согласен на совершение данной сделки.

В качестве таких обстоятельств можно представить указание на то, что приобретатель имущества по оспариваемой сделке знал о наличии спора между супругами по вопросу распоряжения совместным имуществом, а также о том, что истец отказался дать свое согласие на сделку. Надо уточнить, что подобные факты продажи общего имущества родственникам супруга могут иметь место для того, чтобы избежать раздела общего имущества при разводе супругов.

Исковое заявление должно сопровождаться прилагаемой документацией, состав и характер которой раскрыты в ст. 132 ГПК РФ:

  1. Копии искового заявления по числу участвующих в деле ответчиков и третьих лиц, если они есть;
  2. Документы, подтверждающие наличие обстоятельств, на основании которых истец выдвигает свои законные требования;
  3. Копии документов, подтверждающих брачные отношения между супругами, подтверждающих то, что спорное имущество находится в общей собственности и документов, подтверждающих заключение сделки;
  4. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Размер госпошлины по имущественным искам в соответствии с НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 333.19), ГПК РФ (п. 2 ч. 1 ст. 91) и с Вопросом 4 в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за III кв. 2006 г., утвержденным Постановлением Президиума ВС РФ от 29 ноября 2006 г., находится в прямой зависимости от цены иска.

Рассмотрим, в какой связи находится размер госпошлины и цена иска.

  • Если цена иска находится в пределах до 20 000 руб., госпошлина взимается в размере 4% от цены иска. При этом минимальный размер госпошлины будет равен 400 руб.
  • Если цена иска от 20 001 руб. до 100 000 руб., госпошлина будет равна 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.
  • Если цена иска находится между 100 001 руб. и 200 000 руб., размер госпошлины будет равен 3 200 руб. плюс 2% от разницы между ценой иска и 100 000 руб.
  • При цене иска от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. вы заплатите в качестве госпошлины 5 200 руб. плюс 1% от разницы между ценой иска и 200 000 руб.
  • Наконец, если иск больше миллиона рублей, госпошлина равна 13 200 руб. плюс полпроцента от разницы между ценой иска и суммой в 1 000 000 руб.
  • Максимальный размер госпошлины за подачу искового заявления по делам о разделе совместного имущества составляет 60 000 руб.

Как подать иск в суд

Вы имеете право подать исковое заявление как в мировой суд, так и в районный. Выбор между этими инстанциями полностью обусловлен ценой иска.

Так, мировой суд решает вопросы раздела имущества только с ценой иска не более 50 000 руб.

Заявление подается в суд по месту жительства ответчика или по месту нахождения недвижимости, если требование касается раздела недвижимого имущества (см. ГПК РФ: п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. ст. 24, 27, 30).

Дела о признании недействительности сделок и о применении последствий недействительности сделки имеют срок исковой давности, который составляет один год с момента, когда истец, подающий заявление, узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, согласно ст. 4, п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 2 ст. 181 ГК РФ.

Как происходит рассмотрение дела в суде

Истец может выступать в суде самостоятельно или поручить защиту своих прав и представительство в суде адвокату. Для представительства, согласно ГПК РФ (ст. 48, ч. 2 ст. 53) и ГК РФ (ст. ст. 185, 185.

1) необходимо получение нотариально оформленной доверенности на выполнение представительских функций в суде. Истец имеет право требовать частичного или полного взыскания с ответчика расходов на оплату юриста, выполняющего функции представителя истца в суде.

Данное требование подается в виде письменного ходатайства, согласно Постановления Пленума ВС РФ № 1 от 21 января 2016 г. (п. п. 2, 4) и ГПК РФ (п. 1 ст. 100).

Рассмотрение дела о признании сделки недействительной в районном суде занимает, согласно ч. 1 ст. 154 ГПК РФ, не более двух месяцев.

При рассмотрении дела основным вопросом, на основании которого суд будет выносить решение, будет доказанность факта несогласия истца со сделкой по отчуждению общего имущества и доказанность того факта, что приобретатель имущества по сделке заведомо знал о том, что между супругами существует спор о совместном имуществе и второй супруг не согласен с отчуждением.

Принятое в окончательной форме решение суда вступает в законную силу по истечении периода в один месяц, выделяемого на апелляционное обжалование судебного решения, если обжалования в вышестоящий суд не последовало (ГПК РФ (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321).

Чем грозит отсутствие согласия супругов при купле-продаже жилья? — блоги риэлторов | ЦИАН

28 мая 2015 24 365

2019-03-14T12:57:28.173000+00:00

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.   ГК РФ и СК РФ устанавливают понятие совместной собственности супругов. В частности, ст. 34 п.1 СК РФ прямо устанавливает правовой режим имущества, нажитого в период брака – совместной собственности.    С точки зрения юриста, смысл заключения брака — в изменении правового режима имущества супругов, которое они приращивают в период брака. Закон устанавливает совместную собственность на имущество супругов, перечень которого указан в ст.34 п.2 СК РФ.      Вполне логично, что распоряжаются супруги совместной собственностью по обоюдному согласию, которое предполагается. Это и правильно, ведь если бы для покупки пылесоса или холодильника необходимо было письменное согласие супруга — это бы только усложнило гражданский оборот излишними процедурами. Однако, для распоряжения наиболее ценными вещами, которые зачастую представляют основной семейный актив – недвижимостью — необходимо получить согласие супруга в квалифицированной письменной форме, заверенное независимым свидетелем – нотариусом. Причина законодательного закрепления роли нотариуса в удостоверении согласия, указанная в ст.35 п.3 СК, решает два важных момента:  

 Во-первых, заверенное согласие страхует гражданский оборот от поддельных

согласий, которые наводнили бы нашу жизнь, если бы законодатель предъявил требование о его получении в простой письменной форме (не говоря уже об устной форме). Если сейчас регистратор способен определить подлинность исполненного согласия на специальном уникальном бланке и, в крайнем случае, запросить нотариуса подтвердить заверенный документ, то в случае с простой письменной формой покупателю останется лишь надеется на порядочность контрагента.  

Во-вторых, нотариус разъясняет порядок отмены, изменения согласия,

разъясняет имущественные права супругов.  В 2013 году государство, следуя доктрине упрощения оборота жилья, отменило государственную регистрацию сделки. Вследствие чего, по п3. ст. 35 СК РФ истребовать согласие супруги покупателя на совершаемую сделку в простой письменной форме стало не нужным. Граждане, приобретающие жилье без участия юриста-нотариуса, пренебрегают получением согласия супруга на покупку и тем самым создают оспоримые права. По той же 35 ст. п.2 СК РФ супруг вправе оспорить такую покупку и признать сделку не действительной. Казалось бы, заявление такой стороны нелепы. Зачем оспаривать супругу сделку к своей выгоде? Однако, правоотношения между сторонами разнообразны, например, супруга может заключить сделку по приобретению жилья в пользу третьего лица, выступая покупателем по такой сделке, получать согласие супруга не нужно, а имущество вместе с тем у семьи не прирастает. И все бы ничего, но если третье лицо перепродает имущество дальше? Как будет решаться вопрос последствий признания недействительным последующих в суде сделок — не ясно.   Судебная практика изобилует примерами злоупотребления супругом обязанности получать согласие на продажу жилья и как следствие — признание сделок не действительными. Наиболее часто, недобросовестный супруг меняет гражданский паспорт и получает новый экземпляр без отметки на 14 странице о семейном положении. Штамп на соответствующую страницу ставится в загсе в момент регистрации брака, а органы УФМС доступа к базе данных ЗАГС не имеют и, выдавая новый паспорт, штамп о семейном положении не проставляют. Имея на руках паспорт, непорядочный супруг предъявляет его в Росреестр, иные государственные органы, заявляя, что в браке на момент приобретения жилья он не состоял.    Дополнительную путаницу вносит и Росреестр – гарант законности собственности на жилье. Если лицо, находящееся в браке, приобретает жилье в собственность, а супруга не участвует в сделке, но дает согласие, то как указано выше, в силу ст. 34 СК РФ она такая же собственник квартиры, как и супруг. Приобретенным имуществом они владеют пополам. По 122-ФЗ ст.2 о регистрации права, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но на практике такое доказательство не всегда верно. Приобретая жилье, супруг получает свидетельство о собственности, где в графе правообладатель указан только он. Более того, сам вид права реестр указывает, как частное; однако по закону, мы знаем, что оно совместное. Как покупателю понять, что у приобретаемого имущества есть еще хозяин — не ясно.   Проблему такого злоупотребления можно решить, если реестр прав начнет корректно вносить информацию и вне зависимости от количества сторон сделки выражать сущность правоотношений, регистрировать совместное право собственности на имущество. Тогда, получая к сделке выписку или информацию в режиме он-лайн, покупателю станет ясно, кто в действительности владеет жильем.  Сейчас активно обсуждается вопрос подключения нотариусов к базам данных ЗАГС. Надеюсь, что эта работа будет реализована в 2015 году, так как ее актуальность для оборота жилья очевидна.

Источник:  spb.gdeetotdom.ru/articles/2036714-2015-05-28-chem-grozit-otsutstvie-soglasiya-suprugov-pri-kuple-prodazhe-zhilya/