Аванс

Нотариальное удостоверение соглашения о задатке — Юридическая помощь

При заключении договоров купли-продажи недвижимости широко распространена практика предварительной передачи части денежных средств в счет уплаты основного платежа.

Переданную сумму именуют задатком или авансом, не всегда понимая, что между этими понятиями есть существенная разница. По закону, соглашение о задатке выполняет сразу несколько важных функций, тогда как аванс — это всего лишь предоплата по договору.

Отмена запланированной сделки в каждом случае влечет разные последствия для сторон.

Задаток или аванс: в чем разница?

Понятие «задаток» регламентируется ст. 329, 380 КГ РФ. Согласно указанным нормам, это денежная сумма, которая выполняет следующие функции:

  1. Является средством обеспечения выполнения обязательств наряду с поручительством, гарантией, залогом (аванс таковым не является).
  2. Передается в доказательство заключения договора — соглашение о задатке должно быть строго в письменной форме.
  3. Засчитывается в счет причитающихся по договору платежей.

Таким образом, задаток выполняет обеспечительную, доказательственную и платежную функцию. 

Законом установлены последствия неисполнения взятых обязательств при использовании такого платежа:

  • если условия нарушил покупатель (отказался от покупки) — деньги остаются у получившей их стороны;
  • если продавец нарушил договор — он выплачивает покупателю двойную сумму;
  • если сделка не состоялась по не зависящим от сторон обстоятельствам — лицо, получившее задаток, обязано его возвратить.

Помимо этого, сторона сделки, считающая себя пострадавшей, имеет право требовать с другого участника возмещения убытков. Например, был заключен договор задатка при покупке квартиры.  За время, пока деньги находились у продавца, по вине которого не была совершена сделка, банк поднял ставки по кредитам, недвижимость возросла в цене. В результате покупатель понес убытки.

Аванс выполняет только платежную функцию, сам по себе он стороны ни к чему не обязывает.

Следовательно, при неисполнении обязательств одним из участников сделки, возникает лишь необходимость вернуть авансовый платеж за не проданный товар или не оказанные услуги.

При этом, обязанная сторона может и не возвращать аванс, если докажет, что обязательства частично были исполнены, на что и была израсходована заранее уплаченная сумма.

Часто такой лазейкой пользуются риэлторы, когда договор заключается непосредственно с риэлтерской компанией. Они заявляют, что денежные средства были израсходованы на размещение объявлений, поиск подходящей квартиры, просмотры, фотографирование и так далее.

Чем отличаются задаток и обеспечительный платеж

Законом предусмотрен еще один инструмент, который может использоваться при сделках купли-продажи, но на практике применяется редко. Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ) — это денежная сумма, которая вносится любой из сторон в обеспечение выполнения будущей сделки. 

Его отличия от задатка:

  • защищает только сторону, получившую предоплату;
  • при наступлении оговоренных обстоятельств, засчитывается в уплату по договору;
  • при не наступлении события, возвращается в однократном размере.

Фактически обеспечительный платеж поступает лишь во временное владение кредитора, а не в собственность. Он не вправе ими распоряжаться до наступления определенных обстоятельств, но и не обязан уплачивать проценты за пользование денежными средствами.

Как задаток может превратиться в аванс

Почему возникают судебные споры по поводу возврата уплаченного задатка, если в законе четко оговорены все условия? Продавец, по вине которого сорвалась сделка, не желает выплачивать двойную сумму и требует признать ее авансом.

В свою очередь, покупатель хочет получить все положенные по закону деньги в качестве компенсации за потраченные зря время и усилия. А если он сам нарушил договор, обычно утверждает, что вносил аванс, а не задаток.

Продавец должен вернуть его, раз сделка не состоялась.

Разногласия возникают по следующим причинам:

  1. участники сделок неграмотно оформляют отношения и не понимают, какие последствия это влечет;
  2. стороны не знают, что соглашение о задатке при покупке квартиры должно быть письменным, устной может только договоренность о внесении аванса (при условии, что сумма не превышает 10 тыс. рублей).

Перечислим наиболее часто встречающиеся ошибки, приводящие к судебным разбирательствам:

  • не оформляется письменное соглашение, берется только расписка, в которой не указаны условия сделки;
  • вносимая денежная сумма не именуется задатком, отсутствуют ссылки на соответствующую норму закона;
  • обе стороны одновременно отказались от обязательств (неясно, кто виноват).

Приведем примеры из судебной практики и позиции судов в перечисленных ситуациях. 

Расписка — это не соглашение

Апелляционным решением Московского суда № 33-8454/2020 от 26.02.2020 года истцу было отказано в удовлетворении требования о возврате двойной суммы задатка. Суть дела заключалась в том, что покупатель Г.

передала продавцу деньги в счет оплаты квартиры, в подтверждение чего взяла с него расписку.

Позднее она утратила интерес к ее покупке, приобрела другое жилье, сменила адрес и потребовала возвратить ей ранее выплаченные деньги в двойном размере, так как сделка по ее мнению не состоялась по вине продавца.

Суд установил, что С. предпринимал действия по исполнению договора, поэтому его вины в срыве сделки нет. В расписке отсутствовали существенные условия купли-продажи.

Поэтому она не может быть признана ни соглашением, ни договором купли-продажи с задатком, оснований для возврата денег не имеется, так как покупатель сам виноват в неполучении направленного ему проекта договора вследствие смены адреса.

Суд может признать аванс задатком

Главную роль в понимании сути предварительного платежа играет не его наименование, а условия заключенного соглашения и его соответствие закону.

Так, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недостроенного объекта с задатком, хотя в тексте он именовался авансом. Сделка не была заключена из-за отказа продавца, который вернул уплаченные деньги (235 000 руб.

) покупателю. Последний обратился в суд с требованием дополнительно взыскать с продавца такую же сумму.

Ответчик мотивировал тем, что этот был аванс, а не задаток. Однако в договоре были прописаны положения об условиях основной сделки и внесении предварительного платежа в качестве ее обеспечения.

Суд пришел к выводу, что нет оснований считать уплаченную сумму авансом, так как по сути она является задатком.

Продавца обязали выплатить требуемую сумму (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-8352/2020 от 26.02.2020).

Задаток может быть признан авансом, но это нужно доказать. В п.3 ст.380 ГК РФ сказано, что сумма, внесенная в счет будущих платежей, считается авансовым платежом, если не доказано иное. Доказательством авансирования может служить несоблюдение письменной форм договора, отсутствие в нем условий продажи и указаний на порядок возврата суммы при нарушении обязательств продавцом или покупателем.

Отметим, что до введения п. 4 в статью 380 ГК РФ, судебная практика складывалась так, что по предварительно заключаемым договорам (ДКП) недвижимости очень часто задаток признавался авансом и возвращался однократно. С 2015 года это возможно лишь в том случае, когда в ДКП не прописан порядок возврата денег при не заключении основной сделки или ее существенные условия.

Если нет виноватых

Из положений закона следует, что основанием для удержания задатка либо его возврата в двойном размере, служит вина продавца или покупателя в том, что сделка не состоялась.

Но иногда в этом виновна третья сторона или участники сделки одновременно решили от нее отказаться.

Например, по нерасторопности банка покупатель не смог вовремя получить деньги и рассчитаться в установленный срок, хотя внес задаток при покупке квартиры у нотариуса, который удостоверил соглашение.

В этом случае у продавца нет оснований для оставления уплаченных ранее денег за собой, он должен просто вернуть их в том же размере. Судебная практика показывает, что если это не было сделано добровольно, то покупатели практически всегда возвращают деньги через суд. Иногда даже с процентами, начисленными вследствие неосновательного обогащения лица, удерживающего денежные средства.

Оформление соглашения о задатке через нотариуса

Нотариус — это юрист высокой квалификации. При удостоверении любой сделки по закону он обязан:

  1. установить личности сторон и их право на совершение сделки;
  2. провести анализ договора на соответствие законодательству;
  3. разъяснить участникам нормы закона и последствия их применения.

Заключение договора задатка через нотариуса гарантирует, что участники не перепутают его с авансом и правильно понимают суть сделки. В документе будут указаны все необходимые реквизиты и условия, которые не позволят оспорить его в суде и признать недействительным. При этом нотариус — лицо незаинтересованное, он в равной степени соблюдает права обеих сторон. Так, в интересах:

  •  покупателя — включить в соглашение наименование платежа «задаток», пункт о его возвращении в удвоенном размере (ссылку на норму закона), определить все условия будущей сделки: объект, цену, сроки передачи; получить расписку о получении денег от покупателя;
  • продавца — заключить договор с обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ), чтобы вернуть его при срыве сделки в том же размере, а не удвоенном, а также предусмотреть выплату компенсации со стороны покупателя, если сделка не будет заключена по его вине.
Читайте также:  Осаго авансовый платеж - Юридическая помощь

Четкое понимание смысла договора послужит гарантией отсутствия взаимных претензий и последующих судебных разбирательств. Вопрос о том, нужно ли заверять задаток у нотариуса (учитывая цену нотариальных услуг), решается сторонами сделки самостоятельно. Расходы на их оплату делятся по взаимному согласию.

Что должно быть в соглашении

  1. Реквизиты сторон, дата и место заключения сделки.
  2. Предмет договора — обязанность передать денежную сумму, которая подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение (ст. 380, 381 ГК РФ). Назначение платежа нужно указать обязательно, чтобы его не смогли посчитать авансом.
  3. Размер задатка — он может быть любым, но в обычной практике не превышает 10–20 % стоимости объекта.
  4. Условия заключения основного договора: согласованная цена купли-продажи объекта, сроки.
  5. Порядок передачи денег — можно предусмотреть расписку в получении наличных, или указание прямо в договоре, что деньги получены под роспись получателя.
  6. Другие условия по соглашению сторон, например: сроки заключения основной сделки, возврата задатка в случае его отмены, начисление процентов за пользование задатком (ст. 823 ГК РФ). 

Здесь можно скачать соглашение о задатке (образец 2021 года), заключаемое дополнительно к договору купли-продажи недвижимого объекта. 

Участники сделки должны представить нотариусу только свои личные документы: паспорт физического лица или реквизиты организации (доверенность на совершение сделки на представителя) и проект договора для правового анализа.

Учитывая, какое множество нюансов нужно учесть при сделках с недвижимостью, рекомендуется заключить соглашение о задатке (договор) у нотариуса. Разумная осторожность при купле-продаже жилья помогает избежать встречи с мошенниками, количество которых в сфере недвижимости не уменьшается.

Нотариальная контора Е.А. Белоотченко, поможет в оформлении соглашения о задатке, проверке и анализе договора на соответствие законодательству. Компания расположена в пос. Коммунарка (Новая Москва) и работает ежедневно с возможностью онлайн-записи.

 Записаться на прием можно по телефону, через форму на сайте и электронному адресу (notta3900537@mail.ru).

Соглашение о задатке — Нотариус Петров

В соответствии со ст.

380 ГК РФ задаток – это один из способов обеспечения исполнения обязательства, денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено письменно. ГК РФ не содержит специальных требований к форме соглашения об авансе. Однако в п. 3 ст. 380 ГК РФ указано, что при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное.

То есть соглашение об авансе может быть заключено в устной форме (ст. 159 ГК РФ).

Следовательно, в зависимости от воли сторон, соглашение о задатке может быть включено в текст договора, оформлено в виде дополнительного документа к договору или самостоятельного документа, заключено путем обмена документами между сторонами с использованием различных видов связи.

Необходимые документы

Для оформления соглашения о задатке Вам необходимо представить следующие документы (оригиналы):

  • документы, удостоверяющие личность физического лица или подтверждающие полномочия юридического лица;
  • документ(ы), на основании которого (которых) у Продавца возникло право собственности на отчуждаемый объект недвижимости (например, договор купли-продажи, договор передачи, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • документ, подтверждающий регистрацию права собственности на отчуждаемый объект недвижимости (свидетельство о собственности на жилище, свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН, в зависимости от года приобретения объекта).

Также необходимо сообщить нотариусу точную сумму задатка, общую сумму всей сделки, т.е. за какую цену продавец продает свое имущество, а также период действия соглашения о задатке, т.е. до какого числа должен быть заключен основной договор купли-продажи имущества.

Внимание: по данному нотариальному действию предварительная консультация (по телефону или на личном приеме) обязательна.

Примечания:

  • данный список является общим, нотариус может запросить дополнительные документы;
  • вышеуказанные документы Вы можете предоставить заранее на личном приеме (оригиналы или копии) либо отправить скан-образы этих документов по адресу электронной почты aleksepetrov@bk.ru с указанием в теме письма «Соглашение о задатке»;
  • срок для подготовки договора и получения ответов на запросы из Росреестра – 2-5 дней (срок может быть увеличен в зависимости от работоспособности интернет-портала Росреестра).
  • в случае отсутствия оригиналов запрашиваемых документов, необходимо получить их дубликаты (у нотариуса) / архивные копии (в органах регистрации прав) / повторные свидетельства (в органах ЗАГС).

Соглашения

Для оформления соглашения о расторжении договора необходимо:

  1. Личное присутствие сторон договора, который расторгается, с оригиналами паспортов;
  2. Оригинал договора, который подлежит расторжению по соглашению сторон.

Примечание: Данный список является общим, поэтому при возникновении нестандартной ситуации нотариусом могут быть истребованы дополнительные документы, необходимые для совершения данного нотариального действия.

Соглашение о задатке

Для оформления соглашения о задатке необходимо:

  1. Личное присутствие гражданина, желающего продать имущество и получающего задаток, с оригиналом паспорта. Если продавец доверил другому лицу заключить от его имени соглашение о задатке — оригинал нотариально удостоверенной доверенности с правом подписания соглашения о задатке, с правом получения денег;
  2. Личное присутствие гражданина, желающего купить имущество и выдающего задаток, лично с оригиналом паспорта. Если покупатель доверил другому лицу заключить от его имени соглашение о задатке — оригинал нотариально удостоверенной доверенности с правом подписания соглашения о задатке;
  3. Вид имущества (земельный участок, жилой дом, квартира и т.д.) и его точный адрес;
  4. Документ(ы), на основании которых продавцу принадлежит данное имущество (правоустанавливающие документы);
  5. Точная сумма задатка и общая сумма всей сделки, т.е. за какую цену продавец продает свое имущество;
  6. Период действия соглашения о задатке, т.е. до какого числа должен быть заключен основной договор купли-продажи имущества.

Примечание: Данный список является общим, поэтому при возникновении нестандартной ситуации нотариусом могут быть истребованы дополнительные документы, необходимые для совершения данного нотариального действия.

Соглашение об уплате алиментов

Для оформления соглашения об уплате алиментов необходимо:

  1. Личное присутствие родителей несовершеннолетнего ребенка, на которого будут уплачиваться алименты, с оригиналами паспортов;
  2. Свидетельство о заключении брака.
  3. Свидетельство о рождении ребенка (оригинал);
  4. Свидетельство о расторжении брака (если родители были в браке);
  5. Справка с места работы родителя, плательщика алиментов, о заработной плате за последние 6 месяцев.

Примечание: Данный список является общим, поэтому при возникновении нестандартной ситуации нотариусом могут быть истребованы дополнительные документы, необходимые для совершения данного нотариального действия.

Задаток и аванс при покупке недвижимости : что это такое и как правильно оформить

Как гарантировать, что сделка купли-продажи недвижимости состоится, какое предварительное соглашение составить? Какой должна быть расписка? Почему продавец обычно предпочитает аванс за квартиру в качестве предоплаты, хотя именно задаток законодательно закреплен в нормативно-правовых актах, а авансовый платеж — нет.

В чем разница между этими понятиями, как правильно передать залог при продаже квартиры, что в итоге выбрать: аванс или все-таки задаток, чтобы покупка гарантированно стала возможной — разберемся во всех нюансах вместе с JCat.Недвижимость. 

Разница между задатком и авансом

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.  

Задаток в сделке с недвижимостью 

О задатке как о законном действии говорится в 380 статье Гражданского кодекса Российской Федерации. Это выплата части средств из общей стоимости жилья, которую покупатель отдает в качестве предоплаты. Иными словами, это доказательство серьезности намерений: кому интересна квартира, тот сделает все, чтобы сделка состоялась.  

Задаток выполняет функцию предоплаты (квартира будет стоить меньше на сумму предварительного платежа) и функцию обязательности, за нарушение которой предусмотрена ответственность — в этом существенное отличие задатка от аванса.

В статье 416 ГК РФ прописано, что задаток возвращается, если планируемая покупка недвижимости не состоялась по обоюдному согласию участников сделки, или из-за невозможности исполнить обязательство по объективным причинам (в результате смертельного случая, стихийных бедствий, другого форс-мажора).

Но если сделка в одностороннем порядке срывается покупателем, продавец оставляет у себя задаток, даже закон в этом случае на стороне собственника. Если же сам продавец в какой-то момент решает отказаться от продажи квартиры, по закону ему положен штраф и он возвращает покупателю задаток плюс такую же сумму сверх. 

Все это закрепляется в письменном соглашении, которое также предусмотрено законодательством. Без письменного соглашения о залоге при продаже квартиры предоплата не будет считаться задатком — в этом еще одно принципиальное отличие от авансовой оплаты.  

Читайте также:  Нумерация счетов-фактур на аванс - Юридическая помощь

Аванс в сделке с недвижимостью 

Такая предоплата не дает никаких гарантий, что квартира будет продана. Это больше символическое подтверждение намерения покупателя приобрести жилье, продавца это ни к чему не обязывает. Законодательно понятие «аванс» не закреплено ни в одной статье Гражданского кодекса, а потому продавец в любой момент может вернуть аванс и отказать в сделке без каких-либо штрафов.

Квартира на рынке внезапно может подорожать и собственник легко откажется от сделки. В такой ситуации покупатель понесет финансовые убытки, но их никто ему не возместит. Несмотря на это, на практике больше распространена в качестве предоплаты за недвижимость авансовая сумма. 

Надо учесть, аванс за квартиру выполняет лишь платежную функцию, никаких обязательств, как у задатка, в данном случае нет. С авансовой суммы при расторжении сделки продавец делает вычет за свои расходы, которые он понес в связи с продажей квартиры. 

Собственник, к примеру, давал объявление в СМИ о продаже, начал сбор документов, рассчитался по долгам с коммунальными службами — все эти расходы продавец вправе вычесть из аванса. 

Если договор купли-продажи не состоялся по вине покупателя, тогда аванс за квартиру остается у продавца. Кстати, если задаток передается без письменного соглашения, то такая предоплата считается уплаченной в качестве авансового платежа.

При передаче аванса лучше составить письменное соглашение, как и при задатке. Причем в этом случае лучше больше нюансов отразить в соглашении.

Чем по большему количеству вопросов стороны договорятся и зафиксируют эти договоренности в письменном виде, тем меньше потом будет проблем при разбирательстве.

Столкновения интересов можно избежать, если грамотно оформить передачу аванса. Но обычно при авансовом платеже на это не обращают внимания, больше это характерно для задатка — возможно, потому что такая предоплата закреплена в законодательстве.  

Письменное соглашение

В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.

Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор. 

Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:

  • фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
  • паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
  • сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
  • сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
  • поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.

Кроме того, в письменном соглашении о задатке можно отразить и следующую информацию:

  • Общую стоимость жилья, что задаток входит в эту сумму.
  • В каких случаях возвращается сумма задатка (можно прописать и сроки).
  • Информацию в подробном виде о продающемся жилье, в том числе о количестве собственников, сколько зарегистрированных в квартире и так далее.
  • Перечень необходимых документов для совершения сделки (согласие другого супруга, если квартира приобретена во время совместного проживания, выписка из домовой книги, справка о том, что нет долгов перед коммунальщиками, если прописан несовершеннолетний, понадобится справка из органов опеки и прочие документы).
  • Можно прописать дату и место исполнения договора купли-продажи, на кого лягут расходы по регистрации сделки и оформлению квартиры и прочее.

Лучше охватить и прописать как можно больше моментов в соглашении о задатке: чем больше конкретики, тем лучше. Чтобы квартира в будущем точно перешла в собственность покупателя, ему нужно максимально озадачить продавца, чтобы тот не передумал. И расписка, и документ в виде письменного соглашения позволяют зафиксировать все договоренности.   

Как правильно передать авансовую сумму или задаток

Аванс, как и задаток в виде залога при продаже квартиры, лучше передавать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, в случае если собственник передумает, получит свои деньги обратно. 

В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, и потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка жилья оборачивается и судебным разбирательством.   

Что выгоднее

Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.

Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс.

Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.

При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.

Когда сам продавец вдруг решает не продавать свое жилье, то в случае с задатком, он возвращает в 2 раза больше от суммы предоплаты. А из аванса он еще может вычесть свои расходы, к примеру, потраченные на рекламу о продаже и другие (если авансовый письменный договор не предусматривает четкого механизма возврата). 

Покупка и продажа жилья — дело тонкое. С JCat.Недвижимость вы узнаете, как лучше приобрести или продать жилье. Чтобы планируемая сделка была выгодной, нужно грамотно подойти к этому вопросу, изучив все нюансы. Мы готовы в этом помочь. 

Будьте в курсе своих прав с JCat.Недвижимость.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Глоссарий

/ 6 декабря 2022 07:15

Текст изменился / 7 февраля 2023

Задаток при покупке квартиры – это деньги, которые отдают продавцу, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя. Мы расскажем, чем этот платеж отличается от залога и как его правильно оформлять.

https://www.youtube.com/watch?v=tL8FBkYfz4k\u0026pp=ygWAAdCd0L7RgtCw0YDQuNCw0LvRjNC90L7QtSDRg9C00L7RgdGC0L7QstC10YDQtdC90LjQtSDRgdC-0LPQu9Cw0YjQtdC90LjRjyDQviDQt9Cw0LTQsNGC0LrQtSAtINCu0YDQuNC00LjRh9C10YHQutCw0Y8g0L_QvtC80L7RidGM

В сделках по купле-продаже недвижимости договор задатка играет роль помолвки. Покупатель и продавец подписывают предварительный документ о намерениях и скрепляют его финансовыми обязательствами.

Что нужно знать о задатке

Это финансовое обязательство, призванное обеспечить исполнение договора. В документе фиксируют основные условия продажи, включая срок и сумму, которые не должны измениться.

Кто из сторон решит нарушить соглашение, тот потеряет деньги. Правила составления договора о задатке прописаны в 380 статье ГK PФ.

Как это происходит на практике?

Допустим, вы нашли подходящую квартиру и решили ее купить. Теперь продавцу нужно будет готовить документы для сделки. В его интересах получить подтверждение того, что покупатель твердо сделал свой выбор и не откажется от покупки в последний момент.

Но и покупателю тоже нужны гарантии, что продавец не попытается продать объект другим людям на более выгодных для себя условиях.

И продавцу, и покупателю бывает важно зафиксировать сроки. Сделка может затянуться по многим причинам, особенно если речь идет о цепочке с несколькими куплями-продажами.

Это главный вопрос, волнующий обе стороны. Если от сделки отказывается покупатель, то задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю сумму в двойном объеме.

В случае если сделка сорвалась по не зависящим от сторон причинам или по обоюдному желанию, то все остаются при своих. То есть покупателю возвращают сумму задатка.

Что считается срывом сделки по вине продавца:

  • предоставление заведомо недостоверной информации;
  • долги по коммунальным услугам на момент сделки;
  • наличие зарегистрированных жильцов (они считаются обременением);
  • опоздание с подготовкой документов;
  • банальный отказ выходить на сделку в установленные сроки.
Читайте также:  Выплата аванса 30 числа - Совет Юриста

Во всех этих случаях продавцу придется вернуть задаток в двойном объеме. Если этого не происходит, покупатель может обратиться в суд.

Гораздо больше спорных вопросов вызывают «независящие обстоятельства». Опытные риелторы предпочитают прямо прописывать их в соглашении и указывать, что будут делать стороны в случае нарушения.

Самые распространенные случаи: отказ в банка в одобрении объекта недвижимости при ипотечных сделках и отказ опеки, если в квартире есть детские доли.

Планируете купить недвижимость? Успейте получить ипотеку с господдержкой!

Средний размер задатка при покупке недвижимости составляет 50–100 тысяч рублей, в дальнейшем эти деньги вычитают из стоимости продажи. С одной стороны, это небольшая сумма, учитывая цены на жилье. С другой –  возможность ее потерять может дисциплинировать.

Важный момент: задаток хорошо защищает стороны от небрежности и разгильдяйства. Но слабо помогает в случае появления более выгодного варианта или откровенного мошенничества.

На рынке недвижимости спрос может расти или падать. Когда началась эпидемия коронавируса, желающих купить жилье было мало и рынок принадлежал покупателям. Они могли выбирать из многих вариантов, просить скидки и диктовать свои условия.

После объявления льготной ипотеки весной 2020 года ситуация резко изменилась. Спрос рекордно вырос из-за низких ставок, и рынок перешел продавцам. Уже они торговались, повышали цены и ставили свои условия.

Мария продавала квартиру, нашла покупателей и в марте 2020 подписала с ними договор о задатке. Но в апреле они отказались выходить на сделку, потому что нашли более выгодный вариант на первичном рынке: застройщик давал скидку в полмиллиона рублей. Потеря суммы в 50 000 рублей показалась несущественной на ее фоне.

Мария решила подождать и выставила квартиру на продажу уже осенью. Первый же пришедший на просмотр покупатель дал задаток в 100 000 рублей. Риелтор, видя высокий спрос, предложил устроить аукцион. В итоге выиграл человек, предложивший на 600 000 рублей больше. Из них Мария спокойно вернула предыдущему покупателю 200 000 рублей (задаток в двойном размере) и осталась в плюсе.

https://www.youtube.com/watch?v=tL8FBkYfz4k\u0026pp=YAHIAQE%3D

Как мы видим из этого примера, действительно выгодный вариант на рынке задатком не удержать. Это касается как недвижимости, так и покупателя. В зависимости от конъюнктуры и то, и другое может быть дефицитным ресурсом.

Отдельно нужно обозначить риски мошенничества при передаче залога. Жертвой в них чаще становятся покупатели, но иногда достается и продавцам.

Самый простой вариант – продавец может просто отказаться возвращать деньги и отправить покупателя в суд. Добросовестный покупатель его, скорее всего, выиграет. Но какой в этом смысл, если взыскать деньги не получится?

Когда у человека нет имущества, кроме единственного жилья, и нет официальной работы, судебные приставы фактически бессильны.

Честные адвокаты в таких случаях объясняют клиентам положение и не советуют подавать в суд. Это повлечет дополнительные издержки, а денег истец все равно не увидит.

Для отъема средств у продавцов недвижимости мошенники используют более сложные схемы. Например, с двумя покупателями. Первый вносит залог, а затем появляется второй, изображает глубокую заинтересованность в квартире и предлагает купить ее за большую сумму.

Продавец понимает, что без проблем отдаст задаток в двойном размере и останется в выигрыше, поэтому отказывает первому покупателю и возвращает деньги. В тот же момент второй покупатель перестает отвечать на звонки.

Задаток – самая популярная, но не единственная форма скрепления обязательств в сделках с недвижимостью. Есть еще два варианта: залог и аванс.

Аванс – это обычная предоплата, призванная показать, что у покупателя есть деньги. Главная отличие от задатка: аванс не подразумевает штрафных санкций. Любая из сторон сделки может отказаться от нее и остаться при своих. Покупателю в любом случае вернут деньги, а продавцу не придется платить Х2 за срыв сделки.

Что касается залога, то это понятие не используется. В разговорной речи так называют аванс, задаток или обеспечительный платеж.

Последнее – это сумма, которая передается продавцу квартиры, но не засчитывается в стоимость покупки. Ее цель – покрыть определенные издержки в случае срыва сделки.

То есть если покупатель откажется от нее, то обеспечительный залог остается продавцу. Если сделка пройдет, эти деньги вернутся покупателю.

В договоре передачи задатка фиксируют важные моменты будущей сделки. Так что уже на этом этапе важно провести проверку продавца.

Что нужно проверять:

  1. Паспорт продавца. Разумеется, данные должны совпадать с документами о собственности. Также паспорт нужно проверить на предмет текущих и бывших жен и детей, у которых могут быть имущественные права на недвижимость. Дополнительно стоит узнать, не числится ли этот документ в списке недействительных паспортов. Иностранные продавцы должны прикладывать к паспорту нотариально заверенный перевод. Это касается даже граждан стран, где русский язык – второй государственный, а документы оформляются на двух языках.
  2. Выписка из ЕГРН. Она удостоверяет право собственности. Из выписки можно узнать, находится ли недвижимость под обременением. Обратите внимание на технический план квартиры, сравните его с фактическим на предмет перепланировок. Если они есть и не узаконены, то нужно понимать, что ответственность за них будет нести текущий владелец квартиры. Например, если однокомнатную квартиру превратили в студию, не демонтировав газовую плиту, то такую перепланировку нельзя узаконить. Нового владельца могут заставить переделать все как было. Банк на такую квартиру ипотеку, скорее всего, не даст.
  3. Правоустанавливающие документы. В них указано, на каких основаниях человек владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, наследство, дарственная и т.д. Важно, чтобы данные владельца полностью совпадали с паспортом продавца или продавцов, если их несколько.

Новая квартира – это всегда дополнительные траты на ремонт и покупку мебели. Их можно сделать незаметными для бюджета, если платить в рассрочку!

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Есть несколько моментов, которые не обязательно проверять до самой сделки по купле-продажи. Но из-за проблем с этими документами она может не состояться. Так что в соглашении о задатке желательно прописать эти нюансы.

  • проверьте количество зарегистрированных жильцов в квартире, убедитесь, что среди них нет несовершеннолетних, возьмите с владельца обязательства выписать их до сделки;
  • если есть несовершеннолетние владельцы недвижимости или зарегистрированные в ней же, добавьте пункт, что владелец должен получить разрешение опеки;
  • в случае если у продавца есть супруг или супруга и это лицо не участвует в сделке, нужно получить нотариально заверенное разрешение на продажу;
  • долгов за коммунальные услуги не должно быть или в документе нужно указать, что владелец обязуется их погасить;
  • если у покупателя ипотека, то стоит прописать обязательства сторон при отказе банка после проверки объекта.

Договор заключается в свободной форме, у большинства риелторов есть свои шаблоны. Также шаблоны есть и у банков. Если квартира покупается в ипотеку, то лучше предпочесть вариант своего банка, внеся в него нужные изменения.

Соглашение о передаче задатка должно содержать:

  • паспортные данные сторон и дату заключения договора;
  • информацию об квартире, включая адрес, кадастровый номер и номер выписки;
  • сумму задатка;
  • срок, в который стороны обязуются выйти на сделку;
  • порядок передачи денег;
  • обязанность покупателя внести аванс и выйти на сделку;
  • обязанность продавца предоставить все необходимые документы для продажи квартиры;
  • список документов, которые потребуются;
  • порядок возвращения задатка, включая форс-мажорные обстоятельства;
  • подписи сторон.

Как проходит передача задатка

Стороны могут прописать любые удобные условия. Но обычно порядок действий при покупке недвижимости выглядит так:

  1. Покупатель, получив деньги или одобрение ипотеки, ищет квартиру.
  2. Проверяет документы продавца и назначает дату подписания соглашения о задатке.
  3. Составляет договор, стороны его подписывают, задаток передается на месте наличными под расписку или переводом.
  4. Продавец готовит бумаги для продажи квартиры, а покупатель согласовывает вопросы с банком (если покупка с ипотекой).
  5. Подписание договора купли-продажи и переход прав собственности.

При передаче задатка необходимо взять расписку в получении средств у продавца. В ней должны содержаться паспортные данные, дата, сумма и основание (в данном случае – договор).

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram