• Максимально эффективно, юридически грамотно решаем проблемы и всегда добиваемся поставленных целей.
• Оперативно оказываем юридические услуги на самом высоком профессиональном уровне.
• Гарантируем строгую конфиденциальность и защиту представленной информации.
• Используем нестандартные и оригинальные методики вместо шаблонных подходов.

• Не только организуем высочайшее качество юридических услуг, но и всесторонне, комплексно и углубленно решаем любые задачи.
• Предоставляем гибкую систему скидок и бонусы на весь комплекс юридических услуг.
• Обеспечиваем безопасность, проводим полный юридический анализ и прогнозирование возможных последствий выбранной стратегии.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрабатываются для территорий муниципальных образований, то есть для сельских и городских поселений, муниципальных районов, имеющих общую территорию, городских округов и районов.

ПЗЗ – необходимый инструмент регулировки землепользования

Строительство на любой территории государства должно осуществляться не только на основе технических документов, но и ПЗЗ, утвержденных местными органами власти. Разработка Правил делается на основе Генерального плана поселения, но если он отсутствует, ПЗЗ могут разрабатываться как самостоятельный документ.

Цель ПЗЗ – регламентирование действий собственников земли в общественных и частных интересах.

ПЗЗ определяют разрешенное целевое использование земельных участков и в детализированной форме устанавливают, как используется земля, какие объекты можно строить, а какие нет в данном конкретном муниципальном образовании.

Это упрощает и ускоряет решение многих проблем строительства, а также правовой корректировки и внесения изменений в существующие градостроительные регламенты.

ПЗЗ – это нормативный правовой акт, имеющий юридическую силу в административных границах муниципального образования. Они обязательны для исполнения:

• Органами государства.
• Местными органами самоуправления.
• Контрольными и надзорными органами.
• Владельцами объектов недвижимости.

• Застройщиками.
• Подрядчиками.
• Инвесторами.
• Заказчиками.

Если возникает земельный спор и он подлежит  рассмотрению  в суде, то ПЗЗ являются не только основанием для вынесения верного судебного решения, но и доказательством верности вашей правовой позиции, в случае выявления спорных моментов.

Содержание правил землепользования  и застройки

Документ состоит из трех частей.

• Общая часть содержит требования к использованию участков, правила регулирования застройки и землепользования, то есть классифицирует земельные участки в конкретном муниципальном образовании.
• Территориальная часть представляет собой карту всего населенного пункта, на которой указано разделение территории на зоны и обозначены их границы.
• Третья часть – это градостроительный регламент, утвержденный для данного муниципального образования.

Стройка по правилам, которые можно изменить

Любая застройка  должна осуществляться с учетом Правил, принятых для данного земельного участка.

Нередки ситуации, когда объект недвижимости планируется к постройке на той категории земли, где это не разрешено, или необходимо изменить вид разрешенного использования территории.

Планируя капитальное или индивидуальное строительство, каждый застройщик и инвестор должен ознакомиться с Правилами, действующими в данной местности. Если объект не соответствует разрешенному виду землепользования, надо иметь очень веские основания для внесения изменений в ПЗЗ.

Как разработать Правила или изменить их

Порядок действий в этой ситуации таков:

• Специалисты готовят проект ПЗЗ (если их нет в данной местности или участок ими не охвачен) или проект внесения изменений в существующие ПЗЗ. Документ должен содержать обоснование для изменений.
• Проект подается на рассмотрение в местную Комиссию по землепользованию и застройке.
• Комиссия направляет проект в органы местного самоуправления на проверку его соответствия генеральному плану, техническим регламентам, планам территориального планирования.
• Затем назначаются общественные слушания.
• По их результатам Комиссия готовит предложения по утверждению или изменению ПЗЗ и направляет их в местные органы власти, которые выносят свое решение и издают соответствующий документ.

Юридическая помощь в применении Правил землепользования и застройки

Опытный юрист поможет заказчику разобраться в тонкостях ПЗЗ и найти убедительные аргументы для подготовки проекта внесения в них изменений. Если для данного земельного участка ПЗЗ пока не разработаны, специалист поможет подготовить проект и пройти с ним все этапы согласования и утверждения.

Мы предлагаем:

Специалисты Юридической компании «Особое Мнение» готовы оказать всестороннюю правовую и практическую помощь при подготовке проекта ПЗЗ или внесения в них изменений. Мы предоставляем следующие  услуги:

• Консультирование заказчика по ПЗЗ, действующим в конкретном районе.
• Внесение изменений в проектную документацию.
• Разработка проектов ПЗЗ и изменений к ним.
• Содействие в согласовании  и утверждении проектов.

Юридическая компания «Особое Мнение» – это команда энергичных и целеустремленных практикующих юристов высокого класса, обладающих нестандартным мышлением! 

Положительный опыт, накопленный нашей командой, профессиональное мастерство владения механизмами нормативно-правового регулирования, высокая квалификация каждого сотрудника юридической компании позволяют нам предложить нашим клиентам лучшую юридическую помощь и самое высокое качество юридических услуг!

• Для нас каждый клиент является особенным, мы не приемлем шаблонные подходы.
• Мы – команда профессионалов высокого класса с многолетним опытом экспертов в различных областях права. Наши юристы имеют опыт решения самых сложных ситуаций в юридической практике.
• Методология концепции оказания консультационных услуг базируется на соответствующем организационно-правовом и юридическом обеспечении, что позволяет добиваться оперативного результата, максимально удовлетворяющего требованиям клиента.
• Комплекс профессиональных знаний наших специалистов, а также безграничные возможности широкой сети наших партнеров дают возможность всесторонне и правильно провести анализ ситуации и оперативно разработать алгоритм ее разрешения.
• У нас гибкая система скидок на весь спектр услуг. Специально для постоянных клиентов мы разработали программу лояльности. Стремительно развиваясь и совершенствуясь, мы сохраняем баланс между высоким качеством и стоимостью оказания услуг.

• Мы дорожим своей репутацией, а значит заинтересованы в долгосрочных партнерских отношениях. Многие наши клиенты, обратившись к нам однажды, продолжают регулярно пользоваться услугами наших юристов.
• Безопасность и конфиденциальность – это не просто слова, а один из основных принципов оказания юридических услуг. Обо всех нюансах и подробностях Вашего дела будут знать только Вы и Ваш юрист. Мы гарантируем сохранность и конфиденциальность представленной Вами информации, а также придерживаемся высоких стандартов в области профессиональной и деловой этики.
• В компании работают высококвалифицированные и опытные юристы, способные решать юридические задачи любой степени сложности, предупреждать, выявлять правовые риски и связанные с ними негативные последствия, создавать эффективную юридическую защиту и осуществлять полное правовое обеспечение деятельности, учитывая наиболее актуальные тенденции законодательства и судебной практики.
• Заказчик получит квалифицированную юридическую помощь в любой сложной ситуации в максимально короткие сроки. Мы экономим время и деньги наших клиентов.

Нарушение правил землепользования и застройки

Как понять нарушил ли требования застройки и что делать, если все – таки нарушил например, построил дом близко к соседу?

Для начала, скажем, что эти вопросы, прежде всего, регламентируется Градостроительным Кодексом.  Стоит обратить внимание на статью 38.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и статью 40.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В каждом органе местного самоуправления, муниципалитете должны быть утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых прописывается минимальное расстояние, на котором должен располагаться индивидуальный жилой дом от границ земельного участка.

Как правило: от границ, проходящие вдоль улиц – 5 метров, от границ, которые проходят вдоль соседних земельных участков, переулков, проездов – 3 метра. Вспомогательные строения (бани, гаражи, сараи и т.п.

) можно размещать ближе к заборам соседей, в основном, ограничение – не менее 1 метра.

Данные  требования необходимо соблюдать. Так как при необходимости, при обращении в администрацию, например за получением уведомления о соответствии построенного жилого дома требованиям законодательства можно получить отказ. А без этого уведомления дом не поставят на кадастровый учет, и нельзя будет зарегистрировать право собственности.

А также,  при желании выкупить арендованный у администрации земельный участок, в случае нарушений, можно получить отказ. Даже если Вы успели зарегистрировать дом.

• Как же быть?
• Получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
• Согласно статье 40 ГрК РФ, «Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов».
• Проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.
• Отметим, что расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении такого разрешения.
• В случае вынесения положительного решения, нормативные расстояния могут быть сокращены до фактических, соответственно вопрос будет разрешен раз и навсегда. 

Об объединении Генплана и Правил землепользования и застройки

Градостроительное право России выстраивает иерархию документов территориального планирования, согласно которой генеральный план поселения должен соответствовать документам территориального планирования субъекта РФ. В свою очередь, подготовка проекта Правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в генеральном плане.

А уже подготовка документов по планировке территории, таких как проект планировки и проект межевания осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (за исключением подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов), лесохозяйственного регламента, и иных программных документов.

При возникновении инициативы нового строительства требуется подготовка проекта планировки в качестве обоснования размещения новых объектов капитального строительства.

При этом перед застройщиком возникает вопрос подготовки не только проекта планировки (далее – ПП), но и необходимость внесения изменений в Правила землепользования и застройки, что тянет за собой и изменения в генплан поселения.

Получается, что застройщик для начала сталкивается с решением, в том числе путем финансирования, задач не столько строительства, сколько подготовки изменений в действующие документы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории.

Однако последние изменения Градостроительного кодекса РФ, внесенные Федеральным законом от 19.12.2022 N 541-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и статью 18.1 Федерального закона «О защите конкуренции» направлены на объединение в муниципальном образовании документов территориального планирования и градостроительного зонирования в единый документ.

То есть, в муниципальном образовании, в соответствии с новой статьей 28.

1 Градостроительного кодекса РФ, может быть разработан Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования, в составе которого будут содержаться положения генерального плана и правил землепользования и застройки. За основу предлагается считать генеральный план, в составе которого будут находиться:

• — карты градостроительного зонирования,
• — градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства,
• — порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов, включающий в себя положения о регулировании землепользования и застройки ОМСУ; об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
• Кроме того, обязательными приложениями к единому документу являются:
• — сведения о границах населенных пунктов;
• — сведения о границах территориальных зон.

А что же с имеющимися в муниципальном образовании Правилами землепользования и застройки? В случае, если утвержден единый документ подготовка и утверждение Правил землепользования и застройки не осуществляются, а ранее утвержденные ПЗЗ подлежат признанию утратившими силу.

1. Инициативно муниципальное образование принять решение о разработке единого документа не может. Во-первых, Правительство РФ должно утвердить:
2.  — Порядок подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования;
3. —  Состав материалов по обоснованию единого документа.

Во-вторых, решение о подготовке единого документа для муниципального образования принимаются высшим исполнительным органом субъекта РФ.

Правда нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено, что решение о подготовке единого документа принимаются главой местной администрации поселения, городского округа.

Но для начала нужны перечисленные документы Правительства РФ и субъекта РФ.

В любом случае, подготовка единого документа обеспечивается местной администрацией, а утверждаться он может как местной администрацией, так и представительным органом муниципального образования. Способ утверждения устанавливается опять же на уровне субъекта РФ.

• В случае, если законодательством субъекта РФ предусмотрено утверждение единого документа, изменений в единый документ местной администрацией, глава местной администрации с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту единого документа принимает решение:
• 1) об утверждении единого документа, изменений в единый документ;
• 2) об отклонении проекта единого документа, изменений в единый документ и о направлении проекта единого документа, изменений в единый документ на доработку.
•  Безусловно, появление в муниципальных образованиях единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования дело будущего, зависящее от позиции органов исполнительной власти субъектов РФ и наличия финансирования для разработки указанного документа, но предложенная оптимизация градостроительных документов позволяет с оптимизмом смотреть на предлагаемые изменения градостроительного права.

Источник: Пресс-служба АСЭРГРУПП

Оспаривание правил землепользования и застройки

Нередко бывает так, что устанавливаемый Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительный регламент земельных участков (виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства) не соответствует целям и интересам их правообладателей.

Например, ПЗЗ могут быть установлены ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

Так, в Москве большая часть застроенной территории отнесена к так называемой зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов.

Часто встречаются случаи, когда ПЗЗ изменяется градостроительный регламент земельного участка по сравнению с его текущим разрешенным использованием.

В данной ситуации следует понимать, что само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных землепользователей не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе определять (изменять) градостроительный регламент соответствующей территории исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению.

При этом оспаривание ПЗЗ целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные нарушения законности в их содержании и/или порядке принятия, такие как:

• пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в двух и более территориальных зонах);
• несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;
• незаконное отображение в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
• грубое нарушение порядка принятия (изменения) ПЗЗ (непроведение публичных слушаний, отсутствие у публичного органа полномочий на изменение ПЗЗ и т. д.).

Заявлять о наличии нарушений с представлением соответствующего обоснования землепользователям следует до утверждения ПЗЗ – на таком обязательном этапе их принятия как публичные слушания.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание ПЗЗ крайне неэффективным.

В случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения (перечисленные выше) – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках данной процедуры представляется возможным обосновать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населенного пункта, привлечению инвестиций, созданию рабочих мест и т. д.

Неэффективно оспаривание ПЗЗ и в тех ситуациях, когда новый градостроительный регламент противоречит текущему использованию участка или запланированному использованию (в случае его несоответствия Генплану).

Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании в ПЗЗ как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешенное использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, то есть отражать будущее использование территории.

В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генеральному плану.

При этом уже возведенные и строящиеся объекты (если разрешение на строительство выдано до внесения изменений в ПЗЗ) могут использоваться владельцами по существующему назначению без их приведения в соответствие с новыми градостроительными регламентами неограниченно долгое время при условии отсутствия угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (т. е. практически во всех случаях).

В то же время реконструкция таких объектов, а также дальнейшая застройка участка невозможна, за исключением случая, когда собственником ранее был получен градостроительный план земельного участка, гарантирующий незыблемость градостроительного режима участка в течение трех лет с даты его получения (что, однако, не касается возможного распространения на участок режима ЗОУИТ).

В случаях, когда в связи с изменением ПЗЗ арендаторы и собственники земельных участков лишаются возможности использовать участки и расположенные на них объекты капитального строительства по назначению, а оспаривание ПЗЗ нецелесообразно (как в ситуации несоответствия ПЗЗ текущему ВРИ участка), они вправе требовать полного возмещения убытков. При этом противоправность действий публичного органа власти в данном случае не будет иметь правового значения.

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила застройки и землепользования являются одним из основных градостроительных документов. Это региональный правовой акт, регламентирующий застройку той территории, для которой был разработан.

Данный документ может быть разработан как на целый город, так и на небольшое поселение. Утвержденные правила застройки и землепользования являются обязательными к исполнению застройщиками и землепользователями при проектировании и строительстве.

Несоблюдение и игнорирование параметров ПЗЗ влечет за собой серьезные последствия: штраф, снос строения, изъятие участка земли.

• Правила застройки и землепользования играют важную роль в создании общей картины населенного пункта. Целями ПЗЗ являются:
• — устойчивое развитие муниципальных образований путем создания оптимальных условий для развития их территорий,
• — охрана и поддержание объектов культурно-исторического наследия и окружающей среды,
• — планировка территорий согласно выбранной концепции,
• — защита интересов и прав населения, землепользователей, арендаторов, собственников объектов капитального строительства и других юридических и физических лиц,
• — привлечение инвестиций.

Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает согласованность всех градостроительных документов, относящихся к одной территории. ПЗЗ обязаны соответствовать параметрам Генерального плана населенного пункта, не идти в разрез утвержденным в нем условиям развития данной территории.

От данных в ПЗЗ, в свою очередь, зависят ПМТ (проект межевания территории) и ППТ (проект планировки территории). А ГПЗУ представляет собой выписку из правил застройки и землепользования конкретного земельного участка.

Из вышеизложенного следует, что ПЗЗ – это основной градостроительный документ, описывающий параметры застройки территории.

Наличие или отсутствие градостроительных регламентов определяется утверждением ПЗЗ. Чтобы получить ГПЗУ для начала проектирования объекта и получения разрешения на строительство достаточно утвержденных правил землепользования и застройки.

Правила застройки и землепользования фиксируют на законодательном уровне дальнейшее градостроительное развитие земельной территории, ее частей и зон. В ПЗЗ прописан алгоритм их применения, возможность и порядок внесения изменений в правила застройки и землепользования для возможности определенного строительства на различных участках территории.

ПЗЗ являются главным документом для застройщика. Именно в них содержатся все предъявляемые требования касательно застройки земельного участка. Чтобы ознакомиться с правилами, не обязательно обращаться в муниципальную администрацию, ПЗЗ находятся в открытом доступе на сайтах администраций.

Практически все правила землепользования и застройки имеют в своем составе следующие параметры:

1. Схематические и топографические данные:- карты зонирования с обозначенными границами территориальных зон,- карты зон с земельными участками, на которые распространяются особые условия,- карты участков с границами, на которых расположены объекты культурно-исторического наследия.2.

Материалы с данными о градостроительных регламентах территориальных участков.3. Виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков.4. Сведения о максимальных и минимальных размерах земельного участка и характеристики разрешенного строительства.5.

Наличие или отсутствие ограничительных мер по использованию земельного участка или здания.

6. Расчет минимально допустимых показателей обеспеченности участка объектами инфраструктуры (социальная, транспортная, коммунальная сферы).

1. Чтобы правильно рассчитать градостроительные регламенты, необходимо рассмотреть и проанализировать большое количество факторов, влияющих на развитие территории. К таким факторам можно отнести:
2. — фактическое использование земли и объектов строительства,
3. — взаимозаменяемость и сочетание различных видов планируемого и существующего использования объектов строительства и земельных участков в границах одной территории,
4. — характеристики планируемых функциональных зон и их развития,
5. — виды территориальных зон земельного участка,
6. — требования к соблюдению охранных мероприятий, направленных на сохранение объектов культурно-исторического наследия, особых природных территорий и иных зон.

Территориальные зоны

В правилах землепользования и застройки кроме всего вышеописанного устанавливаются территориальные зоны с четкими границами, описываются типы зданий.

Основные территориальные зоны, выделенные и описанные в Градостроительном кодексе РФ:

1. Зона жилой застройки. Эти территории отведены для застройки одноэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а так же индивидуальной застройки. Допускается возведение жилых зданий другого типа, зданий образовательной и медицинской направленности, а так же размещение автостоянок, парков, объектов торговли и прочее.
2. Общественно-деловая зона. Предназначена для объектов делового, общественного, коммерческого направлений. Разрешено строительство объектов культурного, образовательного, социального назначения: кафе, музеи, вузы, гостиницы, офисные и административные здания и другие.
3. Производственная зона. Часто эту зону называют промышленной. Она предназначена для размещения складских помещений, промышленного производства, объектов транспортной, коммунальной и инженерной инфраструктур, например: вокзалы, аэропорты, заводы.
4. Сельскохозяйственная зона. На ней располагаются личные подсобные участки, сельскохозяйственные угодья, объекты капитального строительства сельскохозяйственного назначения: виноградники, поля, сенокосы, зернохранилища, пастбища.
5. Рекреационная зона. Парки, скверы, леса, пляжи, пруды, озера, стадионы, места для занятия спортом и туризмом и многие другие.
6. Зона особо охраняемого земельного участка. Это территории исторического, культурного, природного богатства.
7. Специальная зона. В этой территории застройка новыми объектами практически исключена. Как правило, в специальной зоне расположены военные части и стратегические объекты, кладбища, скотомогильники.

Изменение типа территориальных зон возможно по средствам внесения изменений в ПЗЗ муниципального уровня.

Но стоит помнить, что часть зон не подлежит изменению, так как в будущем это может негативно отразиться на качестве уровня жизни населения, окружающей среды.

В то же время нахождение одного участка в двух территориальных зонах незаконно и противоречит Градостроительному кодексу (статья 30 часть 4) и Земельному кодексу (статья 85 часть 2) Российской Федерации.

Ври и параметры застройки

ПЗЗ содержит полный список и описание всех видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории. Изменение вида использования земли возможно при внесении изменений в правила землепользования и застройки. Обе эти услуги предоставляются специалистами Центра Градостроительного Развития.

ПЗЗ так же может содержать в себе перечень возможных видов разрешенного использования для отдельных участков.

Установленные ВРИ на территориальные участки, обязывают землепользователя использовать земли строго согласно зонированию.

К тому же, если для участка установлен вид фактического использования (вид «Ф»), то строительство запрещено, а использование земли проходит «по факту».

К примеру, для территории зоны «деловое строительство» разрешено строительство офисов и деловых центров, а так же технологически связанные с ними объекты капитального строительства.

Правила землепользования и застройки не только определяют ВРИ, но и прописывают определенные параметры. Согласно 38 статьи Градостроительного кодекса РФ можно назвать основные:

1. Минимальные отступы от границ участка, за пределами которых строительство объектов запрещено.
2. Процент застройки или плотность застройки. Первое понятие оперирует процентным соотношением, второе – измерительным, в пересчете на 1 Га. Если в ПЗЗ установлено, что процент застройки не должен превышать 45%, то это значит, что объекты капитального строительства не должны располагаться на участке более 45% от общей площади оговоренной территории.
3. Высотность. Здесь так же присутствует вариативность: ограничения могут быть обозначены в этажах или метрах.

Консультации Вы можете получить по телефону: +7 (495) 131 93 75 или отправить запрос:

Нажимая кнопку отправить Вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Изменение ПЗЗ

Практически всегда правила застройки  и землепользования не отображают реальных пожеланий собственника земельного участка относительно их использования. Помним, что большинство земельных участков Москвы имеет статус Ф-зоны, что полностью исключает строительство или реконструкцию на этих участках.

Большинство землепользователей оказываются перед запретом на дальнейшее развитие своего участка, реконструкции уже существующих объектов капитального строительства.

Единственным выходом из сложившейся ситуации является во внесении изменений непосредственно в установленные ПЗЗ. Могут быть изменены границы зон, изменение или установка новой зоны и территориальной подзоны, изменение вида разрешенного использования земельного участка, изменение параметров застройки.

• Землепользователь может самостоятельно инициировать изменение ПЗЗ, подав соответствующее прошение в органы местного самоуправления в установленном законом порядке.
• Как правило, процедура внесения изменений в ПЗЗ включает с себя следующие этапы:
• — рассмотрение заявления и проектных материалов, представленных заказчиком,
• — вынесение решения представителями местного самоуправления,
• — публичные слушания,
• — окончательное утверждение изменений в ПЗЗ либо отклонение прошения.

Действия заказчика в процедуре изменения ПЗЗ

Для того, чтобы повысить шансы на одобрение внесения изменений в действующие территориальные ПЗЗ, необходимо провести предпроектную работу.

Иными словами провести градостроительный аудит земельного участка, который включает в себя не только анализ всех исходных документов и иных данных, но и консультации с представителями органов местного самоуправления для определения уровня возможности внесения непосредственно изменений и реальности внесения требований заказчика.

Провести анализ и консультации можно и самостоятельно. Но редко землепользователи могут разбираться в тончайших нюансах градостроительных документов. Чтобы не потерять время и повысить шансы на положительный результат, следует нанять команду профессионалов. Центр Градостроительного Развития имеет большой опыт проведения градостроительного аудита и проектирования поправок в ПЗЗ.

Следует помнить, что органы местного самоуправления не обязаны вносить изменения в ПЗЗ только лишь по заявлению землепользователя, у них нет достаточных юридических полномочий. Но в то же время органы местного самоуправления могут отказать в процедуре внесения изменения в ПЗЗ на любом этапе процесса.

 Для повышения шансов одобрения, рекомендуем обратиться в нашу компанию. Мы детально изучим все документы, карты, планы развития территории. Специалисты Центра разработают максимально проработанный проект по внесению изменений в ПЗЗ, что позволит беспрепятственно пройти все этапы рассмотрения и согласования.

Сроки внесения изменений в ПЗЗ

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки довольно длительная процедура, которая длится не менее 6 месяцев. Средние по объему проекты разрабатываются и утверждаются за 8-12 месяцев.

Для экономии бюджета и временных активов, следует обратиться в Центр Градостроительного Развития. Наши высококвалифицированные специалисты максимально сократят временные затраты. К примеру, градостроительный аудит мы проведем за 2-4 недели.

Градостроительный аудит очень важный элемент для разработки проекта внесения поправок в ПЗЗ. На основе аудита выявляются все сильные и слабые стороны изменений, которые позволяют более детально проработать документацию и сформировать план разработки обосновывающих материалов.

Разработка пакета документов для внесения изменений ПЗЗ без градостроительного аудита заведомо проигрышный вариант. Именно благодаря аудиту становится ясна позиция органов местного самоуправления и их видение дальнейшего развития территории. С комплексным анализом и аудитом обосновывающие материалы не будут отправлены на доработку.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Правила землепользования и застройки города Москвы были утверждены в 2017 году Постановлением Правительства Москвы. Возможность внесения изменений в утвержденные ПЗЗ была регламентирована в 2018 году Правительством города. Это постановление закрепляет порядок действий с момента подачи заявления до получения ответа от органов местного самоуправления.

Для изменения ПЗЗ Москвы землепользователю необходимо провести анализ земельного участка с целью выявления возможности внесения изменений. Далее порядок прохождения процедуры внесения изменений соответствует разработке и утверждению ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

В отличие от Москвы, где на весь город разработан и утвержден один комплект документов ПЗЗ, в Московской области сотни местных ПЗЗ на разных стадиях разработки и утверждении. Это объясняется просто: для конкретного поселения разрабатывается свой вариант ПЗЗ.

1. Главным управлением, которому подчиняются все структуры, разрабатывающие и утверждающие ПЗЗ, является Главархитектура Московской области.
2. Процесс внесения изменений в ПЗЗ Московской области соотносится с аналогичным процессом Москвы:
3. — предложение по внесению изменений,
4. — официальное заявление землепользователя,
5. — градостроительный аудит и составление обосновывающих материалов,
6. — рассмотрение документов органами местного самоуправления,
7. — внесение изменений в ПЗЗ (оплата пошлин и налогов заказчиком),
8. — окончательное утверждение изменений,
9. — получение обновленного ГПЗУ.

Стоимость услуг

• Внесение изменений в ПЗЗ является не только длительной, но и весьма дорогостоящей процедурой. Предоставляемая услуга состоит из прочих стоимостей, а именно:
• — стоимость проведения и систематизации градостроительного аудита,
• — ежемесячные платежи по сопровождению проекта,
• — оплата достижений этапов выполненных работ,
• — стоимость проектных работ.
• На этапе до подачи заявления на внесение изменений правил землепользования и застройки, землепользователь тратит в среднем 400-700 тысяч рублей.

Центр Градостроительного Развития занимается управлением проектами на всех этапах его реализации, в том числе и на внесении изменений в ПЗЗ. Не тратьте время и деньги впустую – обратитесь к профессионалам! Позвоните нам по номеру 8(495)131-93-75. Мы ответим на все Ваши вопросы!

В 2022 году упрощаются градостроительные согласования

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что в течение 2022 года будут действовать упрощенные[1] процедуры подготовки и согласования генеральных планов, а также общественных обсуждений и публичных слушаний по проектам генпланов, правилам землепользования и застройки, планировки и межевания территорий.

Изменения принимаются в рамках комплекса мер, направленных на защиту и поддержку экономического сектора в 2022 году и сохранение темпов жилого и промышленного строительства. Указанные меры направлены на ускорение принятия градостроительных решений.

Общественные обсуждения и публичные слушания

Упрощаются процедуры проведения общественных обсуждений и публичных слушаний в части принятия решения по проектам генпланов, правил землепользования и застройки, проектам планировки и межевания территории (вместе – проекты градостроительной документации). По другим основаниям общественные обсуждения и публичные слушания продолжат проходить в прежнем порядке (например, при предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования).

В ряде случаев указанные процедуры по проектам градостроительной документации отменяются вовсе.

Так, Правительство РФ и высший орган исполнительной власти субъекта вправе предусмотреть, что в течение 2022 года на территории субъекта общественные обсуждения и публичные слушания не проводятся.

По состоянию на 4 апреля 2022 года такие акты приняли несколько регионов, в числе которых и Москва[2].

В тех субъектах, где общественные обсуждения и публичные слушания по вопросам градостроительной документации решено сохранить, они должны проводиться в срок до одного месяца с момента оповещения жителей до дня опубликования заключения об их результатах. Обычно такой срок мог бы быть в три раза больше.

Следует также отметить, что упраздняется необходимость основывать проекты планировки и межевания территории на фундаменте генплана и правил землепользования и застройки: проекты планировки и межевания территории можно разрабатывать и принимать совместно с генпланом и документами градостроительного зонирования.

Наконец, общественные обсуждения и публичные слушания можно проводить не во всём муниципальном образовании, а только в границах населенного пункта, в отношении которого подготовлен проект генерального плана, изменений в генплан или в правила землепользования и застройки, а также в смежных с таким населенным пунктом поселениях с участием правообладателей объектов недвижимости, расположенных на границе с населенным пунктом. Ранее такой порядок проведения не допускался.

Внесение изменений в Генплан

Закон подразумевает оптимизацию взаимодействия с уполномоченным органом публичной власти (федеральным органом исполнительной власти, субъекта РФ, органом местного самоуправления муниципального района, в границах которого находится поселение). В частности, срок согласования проекта генплана и изменений в него в 2022 году составит один месяц. Это ускоряет процесс в два раза.

Строительство на двух и более земельных участках

Новые положения закона также регламентируют строительство объектов на нескольких земельных участках. Сейчас такие правила в законодательстве отсутствуют, что вынуждает застройщиков тратить время, например, на объединение земельных участков.

Теперь же Правительство РФ вправе устанавливать случаи и порядок выдачи: (i) разрешений на строительство объектов капитального строительства на двух и более земельных участках (за исключением линейных объектов); (ii) разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов; а также (iii) градостроительных планов этих земельных участков. В скором времени следует ожидать принятия указанных порядков.

О чем подумать, что сделать

Всем лицам, так или иначе заинтересованным в строительстве, следует обратить внимание на обновленные процедуры градостроительной деятельности.

Среди мер упрощения и ускорения, возможно, будут представлены механизмы, позволяющие существенно сократить издержки и затраты времени и, следовательно, перенаправить высвободившиеся денежные средства на разрешение более насущных задач, быстрее завершить строительство.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать всестороннюю юридическую помощь девелоперским компаниям в ходе строительной деятельности с учетом особенностей подготовки документов в 2022 году.

В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам изменения градостроительной документации, сопровождение строительства объектов, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами и контрагентами, а также в суде.

[1] Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».